다음은 손동우 전문기자와 일문일답.
Q. 재건축은 안전진단 통과, 재개발은 구역지정 이후 '무조건' 조합원 지위 양도가 제한되나요?
A. 아니요. 안전진단을 통과한 재건축 아파트와 정비구역 지정된 재개발 사업지에 한해 시·도지사가 기준일을 지정한 경우에 조합원 지위 양도 제한 시기가 앞당겨집니다. 다만 국토교통부 장관이 기준일 지정을 요청하는 경우 시·도지사가 이에 응해야 하는 규정도 있어요.
"서울시 도계위가 기준일을 정하는데, 모든 곳에 기준일을 설정하는 게 아니라 일부 지역만 기준일을 정하게 된다" 이게 서울시 설명이에요.
👉그러니까 안전진단 통과한 재건축, 정비구역 지정된 재개발 사업지중에 시도지사가 별도로 또 '지정한' 경우 거래가 제한되는거에요. 어떤 단지를 지정할지 모르니까 사업초기 재건축, 재개발 단지들은 거래가 제한될 위험이 계속 존재하는 거에요.
Q. 기준일 자체를 지자체장 판단에 맡기겠다는 건데, 이러면 어떤 단지는 조합원 지위 양도가 금지되고, 다른 곳은 허용되는 상황이 펼쳐질텐데요?
A. 네. 이런 상황이 벌어집니다. 😫 예를 들어 목동4단지와 5단지가 동시에 안전진단을 통과했는데 4단지는 지위양도가 되고, 5단지는 안되는 상황인거죠. 이러면 당장 규제를 받지 않는 정비사업장으로 단기적인 풍선효과가 일어날 위험이 있죠.
Q. 현재 조합 설립 전 추진위 단계인 재건축인 경우에도 조합원 지위 양도가 제한될 수 있나요?
A. 네. 안전진단을 통과했기 때문에 지정 대상자가 될 수 있어요. 국토부와 서울시 관계자는 "원칙적으로는 기존 규정을 적용받지만 투기 우려 등이 심할 경우 도시계획위원회를 열어 시점을 당길 수 있다"고 밝혔습니다 .
Q. 서울시가 기준일을 정하지 않은 재건축, 재개발 사업지는요?
A. 기준일을 정하지 않은 곳은 예전과 동일한 규정이 적용돼요. 즉 재개발은 관리처분 전까지 조합원 지위 양도가 가능하고, 재건축은 조합설립까지 가능합니다. 기준일이 지정되면 그 이후부터는 거래되더라도 매수자는 입주권을 갖지 못하고 향후 현금 청산 대상자가 되는거에요.
Q. 정비사업 조합원 지위양도 시점이 안전진단 통과 시점으로 앞당겨지면 재산권 행사에 제약이 걸리는거 아닌가요? 보통 재건축 안전진단에서 조합설립까지 몇년 정도 걸리나요?
A. 네 맞습니다. 팔지도 못하고 사지도 못하는 상황이 되는거죠. 일반적으로 아무 문제 없이 진행될 때 5년 정도 걸린다고 하죠. 하지만 재건축 재개발은 주민 갈등 등 돌발변수가 많아서 10년이 넘는 경우가 다반사에요. 예를 들어 이제서야 분양하는 원베일리는 2002년에 안전진단 통과한 후 2015년이 되서야 조합이 설립됐어요.
Q. 이번 재건축 재개발 규제 발표로 사정권에 들어오는 서울 아파트 단지는 얼마 정도 됩니까?
A. 매부리TV가 조사한 결과, 재개발은 정비구역 지정~관리처분인가 사이인 단지가 서울에 171개인데 145개가 이번에 강화된 규제 대상이 됩니다. 대부분 포함되죠. 재건축은 안전진단 통과~조합설립 이전인 곳이 46개인데, 안전진단 받지 않은 단지가 엄청 많으니 대상은 더 넓어지죠.
Q. 한번 지정되면 사업 완료시까지 조합원 지위 양도가 제한되나요?
A. 안전진단 통과일(안전진단 통과일 이후 정비계획 입안 전에 기준일을 정한 경우에는 기준일)부터 2년 이상 정비계획 입안이 없는 경우, 정비구역 지정일부터 2년 이상 추진위설립 신청이 없는 경우, 추진위설립일부터 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우에는 조합원 지위 양도를 허용해요. 지금도 조합설립 이후 3년간 사업시행인가 미신청, 사업시행인가 이후 3년간 미착공 등에 해당할 때 전매제한이 일시적으로 풀립니다.
Q.하지만 토지거래허가구역에서는 위에서 설명한 예외(거래 제한이 되지 않은 경우)를 적용하지 않는다던데요.
A. 네. 조합원 지위 양도 제한 예외를 적용하지 않습니다. 현재 서울 토지거래허가구역은 잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동, 압구정, 여의도, 목동, 성수 등이죠.
👉이곳은 2년이상 정비계획이 입안이 없는 등 조합원 거래를 허용하는 '예외'상황일지라도 이를 인정하지 않고, 조합원 거래를 제한한다는 뜻.
Q.이미 사업이 진행중인 정비사업장에도, 이번에 발표된 새 규정이 적용되나요?
A.네 특히 조합이 이미 설립돼 사업이 한창 진행 중인 정비사업장까지 적용될 예정이라 '소급입법' 논란까지 불러올 전망입니다. 지금 잠실5단지나 여의도 시범아파트가 일시적으로 지위양도 제한이 풀린 상태인데 만일 9월에 개정법이 시행되면 바로 거래가 묶입니다. 조합 설립 이전 아파트야 말할 필도 없겠죠? '잠삼대청'·'압여목성'에 주택을 구매하려면 매우 장기간 몸테크할 각오를 해야 할거 같아요.
Q. 이번 규제가 시장 전체에 미칠 영향은요?
A. 많은 전문가들이 단기적으로는 안전진단을 막 앞둔 단지로 풍선효과가 불 거라고 예상하더라고요. 하지만 재건축 재개발이 지지부진할 경우에 매물잠김이 계속될 위험이 있죠. 이렇게 되면 새 아파트 쏠림 현상이 다시 나타날 수 있다고 봅니다.
👉
안전진단 통과하기 전 초초기 재건축 단지, 이미 완공된 신축아파트의 몸값이 더욱 높아질거란 얘기죠. (이미 풍선효과가 나타나고 있어요. 관련기사→ 목동 침울, 상계동 화색)
Q. 오세훈 서울시장이 당선되면 재건축, 재개발 활성화될 것이라고 하지 않았나요? 왜 재건축 재개발 시장을 묶어놓는거죠?
A. 이건 저의 개인적인 생각입니다만, 실제 오세훈 시장 취임후에 재건축이 상승하면서 서울 집값이 올랐잖아요. 그래서 규제는 풀어주려고 하되, 집값 상승에 대한 책임은 피하기 위해서가 아닐까해요. 정치인이라면 지금 상황에서 '집값 상승'을 부추겼다는 지적만큼 부담되는게 없을 겁니다. <규제풀고 싶지만 집값 상승 책임을 뒤집어 쓰기 싫다>이렇게 보여요.
👉안전진단 완화하면 집값이 뛸수밖에 없으니까 규제는 풀고 싶은데 집값 상승은 막아야하니까 (재건축 재개발)'사지말라'고 엄포를 놓는거죠.
Q. 안전진단 통과한 재건축 아파트, 매수하려고 했는데 해야할까요? 하지말까요?
A. 이번 정책으로 중요한 것은 재건축, 재개발 투자에 상당히 많은 불확실성이 생겼어요. 아직 법이 통과되지는 않았지만, 현재 국회에는 재건축 아파트에 2년 실거주를 해야 조합원 지위양도를 받을수 있는 법안도 계류중이에요. 그러니까 재건축은 현상황에서는 실거주도 해야하고, 거래가 제한될수도 있는 여러 불확실성이 있는 상황이에요. 앞서 얘기했듯이 재건축은 10년 걸릴 것을 각오해야하죠. 장기간 사고 팔수도 없는 여러 가능성을 염두에 두고 결정하셔야할것 같아요.
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