분양가상한제 왜 자꾸 올라요? 래미안원베일리, 방배동 재개발

안녕하세요 매부리언 여러분😘 매부리에요^^ 매부리는 여러분들께서 보내주시는 의견 하나하나 다 읽고 있어요. 격려 감사드려요! 앞으로 더욱더 알차고, 재미있고, 계속 읽고싶어지는 편지는 보낼게요. 😍   오늘 이야기는 두가지에요. 하나는 청약, 또하나는 재개발 투자이야기에요.  분양이 드물었던 서울에 드디어, 그것도 강남에 청약이 나왔어요.  바로 래미안원베일리에요! 시세차익은 무려 10억, 그런데.. 분양가는 15억!   🍏분양가상한제라는데 왜 자꾸 분양가 올라요? 100% 가점제인 래미안원베일리 우리나라에 10억이상 현금부자인 무주택자들이 많나요? 분양가상한제라는데 왜 사상 최대 분양가가 나왔죠? 그러면 도대체 둔촌주공 분양가는 얼마나 또 오를까요? 이런 이야기를 해보려고 해요. 청약 준비하시는 분들, 둔촌주공 기다리시는 분들, 신축아파트에 관심있으신분들은 꼭 읽어주세요.    두번째는 서울 재개발 시리즈죠. 오늘은 강남 부촌, 방배동 재개발을 알아볼거에요. 부동산전문기자 SON(손동우 기자)랑 함께 방배동을 알아봐요.  방배동 재개발 어디까지 왔나 초기 투자금은 얼마? 방배동 앞으로 얼마까지 갈까? 강남 옛 부촌 방배동이 재개발되면서 과거의 명성을 되찾을것 같아요. 방배동에 들어서는 어마어마한 신축아파트 보시면 방배동의 잠재력을 확신하실수 있어요.    그럼 오늘 매부리와 함께 재테크 공부하러 가볼까요~!😙 고고씽~🌼           도대체, 도대체 왜, 분양가상한제여도 분양가는 오르나요?😤   🍋시세차익 10억, 입장권도 10억! 오랜만에 서울, 그것도 강남에서 청약이 나왔어요. 바로 서울 반포 래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)입니다. 6월17일 일반공급을 하는데요. 트리플역세권 고속터미널역 근처, 한강변 아파트에요. 총 2990세대중 224세대가 분양을 하는데, 분양가가 후덜덜합니다.    분양가는 3.3㎡당 5653만원! 서울 역대 최고 분양가에요  전용 59㎡ 기준 13~14억, 74㎡ 16~17억입니다. 전용 46㎡도 9억~9억2000만원으로 전평형 분양가가 9억원이 넘어요.    🌲황제분양은 이런것! 래미안원베일리는 특별공급이 없어요 => 전평형 9억원 이상 100% 가점제 => 85㎡ 초과 중대형 물량이 없어요 중도금대출이 안나와요  잔금대출도 안나올거에요 => 15억 초과는 입주때 주택담보대출 불가  전세 못놔요 =>실거주 의무 3년, 전매제한 10년        그런데 시세차익은 무려 10억 이상입니다. 바로 옆단지, 아크로리버파크 전용 59㎡ 가KB시세기준 23억 5,000~27억까지 평가받고 있어요. 이렇게 당첨되면 단 한번에 서울 강남 신축 아파트 입성과 동시에 시세차익 10억원 이상을 누릴수 있겠죠.    결론은 15억 넘는 분양가를 대출없이 전액 현금 동원가능한, 고가점자들에게는 엄청난 기회라는거죠. 현금 15억있으면, 10억을 더 벌수 있게된 셈이에요.      래미안원베일리는 지도에서 보시듯이 교통이 정말좋죠. 9호선 신반포역, 3&7&9호선 고속터미널역을 이용할수 있어요.      🍉분양가상한제 적용된거 맞아요? 분양가 왜 이래요? 이쯤되면, 이런 질문이 들수 있어요? 래미안원베일리는 분양가상한제 적용아파트입니다. 서울은 2020년 7월부터 분양가상한제가 적용되고 있죠. 분명히 정부는 분양가상한제가 실시되면 분양가가 떨어진다고 했는데, 역대 최고 분양가가 나온거에요! 저렴한 가격에 내집마련을 기대한 서민들 입장에서는 자꾸만 오르는 분양가가 부담이 됩니다. 비록 내가 강남 아파트에 청약을 넣지 않더라도, 서울 분양가가 이렇게 오르는걸 보면 청약을 기다리는 마음은 초조할수밖에 없죠.    실제로 원베일리는 HUG(주택도시보증공사)가 분양가 심사를 했던 때(2019년)보다 분양가상한제가 적용됐을때 더 높은 분양가가 나왔어요. 2019년에는 HUG 산정 가격 때(4891만원)이 나왔어요. 그런데 당연히 이때는 조합원들이 받아들이지 않았죠. 그래서 올해 다시 분양을 시도했는데 분양가상한제가 적용되니까 3.3㎡당 5653만원으로 작년 HUG의 산정 가격인 16%가량 올랐습니다.   왜죠? 왜 오른걸까요? 이 질문은 분양가상한제에서 분양가가 정해지는 공식을 보면 알수 있어요.  분양가상한제는 '택지비+기본형 건축비+가산비'를 통해 지방자치단체의 분양가심사위원회가 결정하게 돼 있습니다. 그런데 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 게 '택지비'에요. 택지비는 땅값인데, 공시지가에 기반한 감정가입니다. 그러니까 공시지가가 오를수록 택지비가 올라가고 분양가도 상승할 수밖에 없습니다.   🍇늦게분양할수록, 분양가가 오릅니다 그렇다면, 결국 늦게 분양할수록 분양가가 오르겠네요. 땅값은 계속 오를테니까요. 분양가상한제가 적용되면 분양가가 떨어질것이라고 느긋하게 기다리면안되겠네요.     그렇다면 무주택 서민들의 꿈 둔촌주공은 어떨까요? 2019~2020년 분양 얘기가 나왔던 둔촌주공은 정부와 분양가 산정 갈등을 빚은후 분양이 미뤄지고 있어요.    ↑둔촌주공 사업지 공시지가는 계속 상승하고 있어요    🍑차라리 그때 분양해주지 그랬어😫 지난해 둔촌주공이 분양을 하려할때 주택도시보증공사(HUG)가 3.3㎡(평)당 2978만원을 제시했고, 이는 조합이 제시한 3550만원에 한참 못 미치는 수준이었어요. 그래서 조합은 이 가격안을 받아들이지 않았고 기존 집행부를 해임하고 올해로 넘어왔습니다. 그리고 최근에서야 새 집행부를 선출하고 다시 분양을 준비중이에요.  결국, 올해도 분양은 이르지 않겠느냐, 내년에야 분양이 되지 않겠냐는 전망이 나오고 있어요.    이렇게 한해, 두해를 넘기다보니 청약대기자들은 둔촌주공의 분양가가 두렵기만 합니다. 래미안원베일리도 결국 사사최고 분양가로 분양을 했잖아요. 특히 둔촌주공을 기다려온 많은 사람들은, 분양가가 9억원을 넘어가버리면 중도금대출이 안나와서 도저히 자금을 마련할수 없을텐데, 둔촌주공만 기다렸다가 이렇게 허무하게 청약을 도전조차 못할것 같다는 두려움이 커져만 갑니다.    🍍불길한 예감은 틀리지 않았어... 둔촌주공 분양가 시뮬레이션해보니..  둔촌주공 일반분양에서 가장 많은 물량을 차지하는 평형이 전용 59㎡(1488가구), 그다음이 84㎡(1237가구)에요.    지난해 조합이 제시한 평당 3550만원을 적용하면 전용 59㎡는 8억4000만원 선으로 9억원 아래로 떨어집니다. 그러나 평당 4000만원을 적용하면 59㎡ 9억6000만원, 84㎡ 12억8000만원으로 실수요 선호가 높은 평수가 9억원 이상이 돼요. 이럴 경우 분양가 9억원 미만인 전용 29·39·49㎡ 초소형 타입에 한해서만 중도금대출이 가능하며 특별공급 물량이 나와요.    이렇게 되버리면, 가점이 높아도 돈이 없으면 청약을 못하게 되죠. 게다가 이제는 분양가상한제 적용아파트는 무조건 실거주를 해야해요. 실거주를 안하면 당첨이 취소되고 징역(혹은 과태료)형이 부과되요. 대출도 안나오고, 전세도 못놓고, 분양가는 높아지고... 첩첩산중입니다. 이렇게 되니까 실수요자들 사이에서는 '차라리, 둔촌주공 작년에 분양해주지' 정부가 왜 막았냐 이런 원망이 나오고 있어요.    🍊그러면 앞으로 어떻게 해야해요? 사실 오늘은 참 생각할게 많은 이야기에요. 분양가 15억원이상 대출없이 감당가는한 분들이라면, 내집마련 걱정을 덜하겠지요. 하지만, 그렇지 않은 무주택 서민들은 래미안원베일리 분양을 통해 이러한 부분을 좀더 생각해봤으면 좋겠어요.  분양가상한제가 적용된다고 분양가는 결코 떨어지지 않는다 분양가는 계속 오를것이다. 땅값이 오를테니까  앞으로 서울 청약은 중도금 대출안되는 9억선을 넘는 곳이 많을 것이다 이제는 가점이 문제가 아니라(가점은 기본) 자금력이 문제다  규제가 쌓일수록 서민들이 집을 구하기 힘들어지는 모순이 깊어만 간다   매부리언분들의 생각은 어떠세요?  황제분양 원베일리를 보면서 많은 분들이, 지금의 청약제도 이대로 괜찮은가? 청약 취지와 어긋나지 않았나? 이런생각을 많이 하시는것 같아요. 무주택 실수요자들의 내집마련 기회, 청약 제도가 본래 취지에 맞게 운영되도록 재정비가 필요한 시점같아요.   재건축 시동 방배동, 강남 핵심 주거지로 진격    🍊왕년의 최고부촌' 방배동, 왜 주목받는가? 최근 방배동 일대가 재건축 사업에 속도를 내면서 옛 명성을 되찾을지 주목받고 있어요. 7개의 단독주택 재건축 구역이 사업을 진행 중인데 한 곳이 입주를 끝냈고, 4개 구역이 관리처분인가를 받았어요.    재건축이 주목받는것은 당연하죠. 그래도 재건축초과이익환수제나 조합원 지위양도 제한 등으로 거래에 제한이 많아요. 그런데 방배동은 이런 규제가 덜해서 더 주목받고 있어요.    방배동은 재건축 사업의 최대 걸림돌인 재건축 초과이익환수제를 피한 단지가 많아요. 2017년 12월 31일 이전까지 관리처분인가를 신청하면 초과이익환수제를 피할 수 있었는데, 5·6·13·14구역이 신청에 성공했기 때문이에요.  거래도 상대적으로 자유롭죠. 현행 법령에 따르면 재건축 조합원은 지위 양도가 원칙적으로 금지돼 있어요. 다만 △1가구 1주택 10년 보유, 5년 거주 △조합설립 이후 3년간 사업시행인가 미신청 △사업시행인가 이후 3년간 미착공 등 일부 조건에 해당되면 지위 양도가 가능한데, 공교롭게도 방배 5·6·13·14구역은 모두 사업시행인가 이후 3년간 착공을 못하고 있어 거래가 일시적으로 풀린 상태에요.       🍇방배동 대장주는 어디? 현재 재건축을 진행 중인 단독주택 구역 중에서 '대장주'는 단연 5구역이에요. 방배동에선 가장 큰 규모인 3080가구로 재건축될 예정이고, 현대건설이 고급 브랜드인 '디에이치'를 적용할 예정입니다.  1131가구 아파트 단지를 짓기로 한 6구역은DL이앤씨가 시공사에요. '아크로파크브릿지'라는 이름으로 재건축됩니다.  원래 5구역의 일부였던 14구역은 조합원 간 의견 차이로 5구역에서 분리돼 따로 재건축을 추진 중이에요. 469가구로 지어질 예정인데 하반기 이주가 목표입니다. 롯데건설이 시공사로, 개발업계에선 고급 브랜드인 '르엘'이 적용될 가능성이 높아보여요.  방배동 단독주택가에선 이들 구역 외에도 2개 구역이 재건축 사업을 진행 중이에요. 서리풀공원을 배후에 둔 7구역은 올해 1월 조합이 설립돼 아파트 276가구를 짓기로 했고요. 재건축 계획 규모가 1497가구에 달하는 15구역은 정비구역 지정을 기대하고 있어요. 재건축 초기단계로 사업이 엎어질 수 있어 투자할 때 조심해야 하지만, 반대로 투자금이 가장 낮아 사업이 성공한다면 가장 높은 수익을 기대할 수 있어요.   방배동에서는 단독주택 재건축 외에도 지어진 지 30년을 넘긴 아파트 재건축이 곳곳에서 진행되고 있어요. '방배삼익'(1981년 입주) '방배삼호 1·2·3차'(1975~1976년 입주) 아파트가 대표적인데요. 조국 전 법무부 장관 아파트로 유명한 방배 삼익아파트는 지난해 DL이앤씨를 시공사로 선정했어요. 현재 관리처분인가를 기다리고 있는데 재건축 초과이익환수제를 적용받는 점이 부담입니다. 삼익아파트 주변은 방배역 역세권이고, 주변에 상문고 등이 가까워 전통적인 부촌으로 분류됐죠. 이곳 주변에 신동아아파트(1982년 입주), 방배 임광1·2차(1985년), 방배 임광3차(1988년) 등도 재건축 과정을 진행 중이에요. 신동아아파트는 지난해 12월 조합이 설립됐고, 935가구 규모로 탈바꿈합니다. 임광1·2차는 정비구역 지정고시가 났고, 가장 속도가 느린 3차는 1차 안전진단을 지난달 통과했어요. 서래마을에서 가까운 방배 신삼호아파트는 2019년 사업 추진 15년 만에 조합이 설립됐어요. 삼호아파트는 한국토지신탁을 우선협상대상자로 지정해 조합이 없는 신탁 방식으로 재건축을 추진하고 있어요. 🍑재건축 마친 새 아파트 30평대가 20억 후반 올 7월엔 방배 경남아파트를 재건축한 '방배 그랑자이'(758가구)가 입주한해요. 현재 전매제한이 풀리지 않아 시세를 정확히 측정하긴 어렵지만 근처 공인중개업소에선 전용 84㎡ 시세가 27억~29억원에 달한다고 전망합니다. 현재 방배동 재건축의 대장주인 5구역 전용 84㎡ 배정매물은 시세가 21억원 안팎이에요. 추가분담금은 4억원 안팎으로 추정돼 총 매매가격은 25억원 선일 것으로 전망됩니다.     "대규모 아파트 단지가 방배동에 제대로 들어선다면 다른 강남 지역 못지않은 파급력을 가질 것으로 보여요. 방배동이 옛 명성을 찾아가고 있어요." <son>