집값 하락기땐 '이런 아파트'부터 부동산 가격 하락

 

안녕하세요 매부리언 여러분! 오늘은 행벅한 금요일!😘 설레는 금요일! 한주간 고생하셨어요.👏   최근에 부동산 정책이 정신없이 쏟아져서 우리 매부리언님들과 좋은 재테크책을 함께 나누지 못했어요. 그래서 오늘은 뉴스얘기 말고, 다른 얘기를 해보려고 해요.    요즘 유례없는 집값 상승에 놀라면서도, 한편으로는 가장 많이 드는 생각이 <도대체 이 집값은 언제 떨어질까?> 그리고 <하락기때는 우리는 어떻게 해야할까?> 이런 생각이겠죠! 실제 집값 하락기를 겪어보신 분들은 집값 정체를 겪어본 사람들은 모른다며,  <이렇게 상승에 취해있을때가 아니다>라고 경계의 목소리를 많이 내세요.    또한 만약 지금 시점에 주택 매수를 고려하시는 분들은 '최대한 무리하게 대출을 받아도 될까', 특히  <이 아파트가 거품이 아닐까?> 걱정을 많이하세요.    부동산은 상승과 하락을 반복하는 시장이고 이 세상에 영원한 상승은 없기 때문에, 이러한 생각은 정말 정말 중요한 문제의식이라고 생각해요.    오늘은 이러한 우리들의 질문에 인사이트를 줄 책을 소개하려고 해요. <체념한 당신이 놓치고 있는 서울 아파트 2급지의 비밀>(가즈하 지음)이에요. 가즈하(박광섭)님은 인터넷 부동산 커뮤니티에서 유명한 분이시죠. 수도권 부동산 시장 전망과 분석이 설득력있다는 평이 많은데 올초에 책으로 부동산 시장 전망과 분석을 정리하셨어요. 특히 부동산 하락기에 대한 조언이 참 인상적이었는데요.    도대체 집값은 언제 떨어질까요? 그리고 집값이 떨어진다면 어떤 아파트부터 떨어질까요? 지금의 상승이 거품인지, 아닌지는 어떻게 구별하죠? 거품낀 아파트를 피하려면 무엇을 판단해야할까요? 오늘은 이 책을 중심으로, 이런 질문에 생각하는 시간을 갖도록 해요.    그리고 청약 준비하시는 분들사이에서 항상 갑론을박이 되는 주제이죠. <중도금 연체 해도 되요?> 한쪽에서는 해도 된다, 다른쪽에서는 <절대 안된다, 계약해지된다> 등 의견이 분분해요. 오늘은 매부리레터가 기사에서는 차마 말못한, 속시원한 진실을 공유할게요!   그럼 오늘도 매부리랑 함께 부동산 공부하러가볼까요?  오늘도 편지 받아주셔서 감사해요 😘   거품낀 아파트는 피하세요 💣   🍑똘똘한 가성비 아파트를 찾으세요  <체념한 당신이 놓치고 있는 서울아파트 2급지의 비밀>(가즈하 지음). 사실 이책은 서울, 수도권의 가성비 아파트를 찾으라는 취지의 내용이에요. 각 동네마다 시세를 리딩하는 대장아파트가 있고요. 전체 부동산 시장에서는 소위 '강남'으로 분류되는 고가의 아파트가 시세 구간 최정점에 위치하고요. 그런데 이 책은 이러한 '최정점'의 아파트, 혹은 '대장 아파트'만 찾을게 아니라 내 주위의 가성비 아파트를 찾아서 투자 가치를 높이라는 내용이에요.    그중 왜냐하면 이러한 아파트가 상승기때 같이 오르고 하락기때 덜 떨어지기 때문이에요. 반대로 말을하면, 상승기때 거품이 낀 아파트는 하락기때도 제일 많이 하락하기 때문이에요.    🍊하락기때 안전한 아파트는? 지금이야 자고 일어나면 '신고가' 행렬이어서 상상이 안되지만 'IMF' '서브프라임 모기지사태' 등 경제 위기 등으로 부동산이 30%이상 하락하던 시절이 있었어요. 많은 사람들이 절대 안떨어질것이라고 믿었던 강남아파트도 전고점대비 30~40%씩 빠지던 시절이 있었죠.    저자는 "강남이 대부분이 선호하는 핵심지임은 분명하지만, 하락기가 되면 가장 강한 하방압력을 받는 곳"이라면서 거품낀 아파트에 대해 경고해요.    👆책에서 사례로든 강남구 도곡동 A아파트에요. 저자의 표현대로라면 '1급지'인 곳이죠. 2006년 지어진 이곳은 그당시 최신축이었죠. 그만큼 상승세와 신축의 기세가 맞물려 사상 최대 가격을 기록해요. 실제로 2006년 최고점을 찍은 이아파트는 2008~2009년 최저점을 찍고 7년 넘게 횡보합니다. 그러다 2017년 본격적인 상승장을 맞아 급등하죠.     "실제로 1급지인 강남구 도곡동 한 아파트는 공급면적 167㎡이 2008년 4월8일 신고가가 25억원이었으나 2012년 12월30일 14억3000만원까지 떨어졌다. -42.8% 하락했다. (중략) 특히 용인 신축 단지들과 일산 대형평형은 사람들을 패닉으로 만들기에 충분한 하락을 보여준 단지들이 많았다."  이러한 분석을 통해 저자는 폭락에 대한 하나의 공식을 도출해요.  신축+대형 =하이 리스크.    왜 신축이 위험할까? 요즘처럼 신축 선호현상이 높은데 신축이 하락기때는 가장 취약안 아파트라고?  "1급지는 상승할때 무섭게 오르지만 하락할때는 하방 경직성이 낮아 많이 떨어지기도 한다. 입지가 안 좋은 경우 대형이라는 말이 붙으면 하방 경직성이 급격히 약해지며, 신축빨이라는 말이 첨가되면 하방 경직성은 바람 앞에 등불이 된다. 그나마 입지가 우월하면 시간이 지나서 가격이 회복되지만, 입지가 좋지 않으면 과거의 고점은 다시 찾아오지 않을 수 있다."    👉결국 신축 선호는 인정하지만, 입지가 좋지 않은데 신축이라는 이유로 가격이 급격히 상승한 아파트는 경계해야하며, 항상 입지가 제일 중요하다는 사실을 잊지 말아야한다는 조언이에요.       입지보다는 신축빨이 집값에 큰 영향을 미쳤고   대형. 전용 115㎡ 초과  집값이 단기적으로 많이 올랐을뿐아니라 뽐뿌질이 과도한 곳이라면 우리는 그곳을 경계해야한다.      🍇신축빨이 위험한 이유  그러면 신축의 거품을 판단하는 기준은 무엇일까요?    "신축과 구축의 가격차는 당연하다, 그러나 같은 입지인데 40% 이상 차이가 날 경우 신축이 그만한 투자 가치가 있을까? 어차피 모든 신축은 시간이 지나면 구축이 된다. 또한 현재의 구축은 언젠가 미래의 신축이 된다는 의미다."   즉, 저자가 급격히 상승한 신축을 꺼리는 이유죠. 신축은 기한이 지나면 신축 효과가 떨어지게 돼있는반면, 구축은 시간이 지나면 신축으로 될수 있는 기대감으로 오르게 되죠. 그러므로 입지라는 본질적인 가치에 더욱 주목하라는 의미에요.    실제로 구축은 재건축이나 리모델링 호재를 타고 몸값이 뛰고 있어요. 2019년 하반기 급등한 송파구 가락동 가락쌍용 1차는 리모델링 이슈로 집값이 2달새 30% 오르기도 했죠. 그외에도 서울 소규모 리모델링, 분당, 일산 1기신도시에서도 용적률이 다찬 아파트들이 리모델링 호재로 상승동력을 얻고 있어요.     "우리의 신축이 구축이 되기 직전에 좋은 타이밍에 가장 좋은 가치를 보이는 시점에 매도를 하고 구축이 재건축 OR 리모델링으로 신축이 되는 시점(저점)에 매수를 하는 전략을 취해야한다...(중략)... 보통 입주 5년 차에 가장 집값이 활발히 오르며 10년차가 되면 신축이 기축이 돼 가치가 떨어지기 시작한다는 것이 통설이다. 내가 소유한 단지가 입주 5년 정도가 돼서 드라마틱하게 올랐는데 이렇다할 호재가 생긴것이 아니라면, 게다가 매도할 타이밍을 잡고 있다면 과감히 높은 시세에 매도전략을 세우는 것이 바람직하다."   저자의 조언은 이렇습니다.  집값이 단기적으로 오버슈팅을 했으며 (지나친 급등) 여러분들이 보고 있는 매물이 대형이며, 해당 물건이 당 단지의 소형과 비교해 평당가가 비슷하거나 높으며  입지보다는 신축빨이 집값에 큰 영향을 미쳤다면(3대 업무지구에서 전부 먼 경우)  최근 홍보맨들이 집착적으로 특정한 단지에 매일 같이 지나치게 글을 올리고 있다면  이런 단지는 말리고 싶다.       하락기때 거품이 낀 아파트가 제일 먼저 거품이 빠져요.  우리 아파트는 하락기도 방어할수 있는 가치가 있는 곳인지 꼼꼼히 따져야해요.    🍋대형평수 가능성 충분해요  지난해 코로나19를 계기로 집에 있는 시간이 늘어나면서 대형평수의 인기가 높아졌죠. 그래서 2008년 하락기때 대형평형의 시세가 급락한것은 현재 상황과 맞지 않다는 생각도 들어요. 그래서 저자도 대형평형의 가치에 대해서는 <그때는 맞고 지금은 틀리다>고 얘기해요.  요즘은 대형평형의 위상이 달라졌고 수요가 충분히 높다는 거에요. 다만 <대형이 해당 물건이 당 단지의 소형과 비교해 평당가가 비슷하거나 높으면> 적정한 가격인지 보수적으로 접근할필요는 있다는 조언이에요.    🍍그래서 집값 언제 떨어져요? 지난 매부리레터 중 삼토시님의 집값전망 소개한적 있죠. 그때 각종 데이터 분석을 통해 삼토시님은 집값이 2026년이후 본격적으로 하락 요소가 강해진다고 전망했는데, 가즈하님도 비슷한 이유로 2025년부터 하락 리스크가 심화된다고 전망하고 있어요. 3기신도시 입주, 임대사업자 물량 공급, 주택부담구입지수 등등을 고려해서 2025년 이후 하락기가 올수 있다는 전망인데요.     그러한 하락기때 거품이 낀 아파트가 제일 먼저 거품이 빠지므로 우리 매부리언들은 우리 아파트가 하락기때도 버틸수 있는, 내재적 가치가 있는 아파트인지, 거품이 없는 실속있는 아파트인지 꼼꼼히 판단하고, 하락기때도 우리 집의 가치 지켜야겠죠!😘   이번 부동산 상승장때 단연 시세를 이끌고 있는 곳은 신축이죠! 엄청난 신축 선호현상으로 신축 몸값이 급격히 상승했는데요. 오늘 소개한 <가즈하님>의 주장은 이러한 상승에 대해 많은 생각할꺼리를 준 것같아요.  우리 매부리언님들의 생각은 어떠세요? 😊   무엇보다 입지의 중요성, 그리고 과도하게 홍보된 아파트에 대한 경계는 우리 매부리언님들은 잊지말자구요!    아파트 중도금 진짜 연체해도 돼요?    🍑중도금 연체 해도 돼요? 매부리언분들은 래미안 원베일리 청약 넣으셨나요? 오늘(25일)이 원베일리 청약 발표됐어요. 전용74㎡에서는 만점통장(84점)이 나왔네요. 원베일리의 인기를 실감하네요😲   원베일리가 막판에 실거주의무가 없어지면서 더욱 많은 분들이 청약을 신청했는데요. 일부에서는 중도금을 연체해서라도 분양받고 싶다고 도전하신 분들도 계세요. 그런데 이때 사실 <모델하우스에서는 1회라도 연체하면 계약해지된다고 했다> <중도금 2회이상 연체되면 계약이 해지된다> <아니다, 중도금 연체해도 된다> 등등 중도금 연체를 놓고 갑론을박이 많았습니다.    사실, 중도금 연체 문제는 청약 실수요자분들이 가장 많이 물어보는 질문 중 하나에요. 왜냐면 모집공고문에는 중도금 연체에 대한 내용이 나와있지 않기 때문이에요.    그런데, 분양가 9억원이 넘어 중도금대출이 안나오는 강남권 분양에서는 사실 많은 분들이 공공연하게 '연체신공'을 써서라도 아파트를 분양받는 관행이 있었습니다. 물론 이도, 올해 2월부터 분양가상한제에 실거주의무가 부여되고 전세를 놓을 수 없게되면서 많이 줄어들었지만요!    이번 래미안원베일리 모집공고문에도 <중도금 연체하면 계약이 해지된다>는 설명은 어디에도 나와있지 않았어요. 그러면 중도금 연체 어디까지 허용되고, 어디까지 불허될까요?   그 답은, 공정거래위원회 표준약관에 있습니다.  아파트표준공급계약서 제2조 계약의 해제를 보면, 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 아니하여 14일 이상 유예기간을 정하여 2회이상 최고하여도 납부하지 아니한때는 계약을 해제할수 있다고 나와있어요. 👇     🍋건설사는 왜 모집공고문에 연체 계약해지를 설명하지 않을까요? 표준약관은 정부가 업계에 '이러한 약관을 쓰세요'라고 권장하는 약관이에요. 법적 분쟁이 있을때 기준이 되기도 하고요.    "대기업들 웬만하면 다 표준약관을 따르죠. 법적인 문제가 걸렸을때 표준약관을 기준으로 하기 때문에 표준약관을 따른다고 보시면 됩니다. "(A건설사)   "중도금 연속 2회 연체까지는 건설사 표준약관상 해제사유가 될수 없어요. 왜 이런건 모집공고문에 적지 않느냐고요? 마치 연체를 장려하는 것처럼 비칠수 있잖아요."(B건설사)   "강남에서는 중도금 연체하고 잔금까지 끌고가는 분들 많아요. 요즘은 분양가가 높아져서 다른 지역에서도 자꾸 연체를 해서라도 아파트를 청약받으니까 건설사입장에서는 연체 얘기는 피하고 싶죠." (C건설사)    그래서 알고 있는 분들은 자금이 부족해도 중도금 연체까지 고려해서 청약을 넣었던것이지요. 중도금을 연속으로 3회이상 연체하는 것을 피하면되기 때문에, 총 중도금 6회차중에 1,2회는 연체하고 3회 납부, 4,5회는 연체한뒤 6회부터 전세 세입자를 받아서 계약금으로 6회를 내고 나머지 전세 잔금을 받아서 잔금 20%와 앞서 받은 대출을 채우는 방식으로 청약을 끌고가는 방식이에요.    즉, 이렇게 중도금 2회 연체를 감안하면, 전체 분양가의 30%(계약금 20%, 중도금 1회차(10%)만 있어도 분양이 가능한 것이죠. 단 입주때 전세가가 분양가 이상으로 높다는 전제하에요!    물론 이제는 분양가상한제로 인해 실거주의무가 있어서 이렇게 연체를 하더라도 잔금때는 전세를 못넣고 대출 혹은 자납으로 분양가를 채워야하기 때문에 극단적인 연체로 자금마련이 어렵게됐습니다  래미안원베일리가 특이하게, 아주 아주 이례적으로 전세놓을수 있는 아파트로 공급된 것이고요!    🍇분양가를 마련했다고 끝난 것이 아니다  하지만 이는 아주아주 자금이 부족한데도 청약을 받을 상황이고요. 사실 여러 위험요소가 있죠. 이러한 연체 신공을 쓸때 주의해야할 점이 있어요.    연체를 하게되면 5%넘는 연체이자가 붙어요. 또 취·등록세, 유상옵션도 있기 때문에 추가로 단순히 분양가만 해결했다고 문제가 해결되는 것은 아니라는 것이지요. 그래서 극단적으로 연체를 감행하면서 분양가를 준비했다면, 추가 비용 발생으로 심각한 자금경색이 올수가 있어요. 또 중도금 연체이자에 시중은행 기준금리가 올라갈 경우 실제 납부시점에는 가산금리가 붙어 더 오를 수 있고요.     "자금마련을 못해서 계약해지가 되면 계약금은 물론 청약통장도 날리게 됩니다. 분양가, 확장비, 옵션, 취득세 등 아파트는 분양가 외에 드는 비용이 많기 때문에 필요한 자금을 정확하게 계산하셔야해요."(D건설 분양소장)   저희도 <중도금 연체를 해도 되냐>는 독자님들의 질문이 많았지만 기사화할수 없었던 이유가, 마치 연체를 장려하듯 비춰질수 있어서 조심스러웠답니다!   청약에 가장 중요한것은 자금마련이죠! 우리 매부리언님들은 가장 보수적으로 안전하게, 돈맥경화가 안오도록 자금을 준비하되, 아주아주 극단적인 예외적인 상황이 왔을때를 대비해서 연체로 인한 계약 해제 요건을 숙지하고 있으면 큰 도움이 될것 같아요!😀

부동산 이야기, 매부리레터
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