매물 실종, 1억 이하 아파트 난리난 이유

 

안녕하세요 매부리언(매부리 구독자 애칭) 여러분! 😍 잘 지내셨어요?  매부리TV가 구독자님들을 애정하는거 아시죠? 그래서 이번에 구독자님들께서 애칭을 지어주셨어요. 바로 매부리언입니다! 매부리와 함께하는 사람들이란 뜻이에요! 😍 그럼 오늘 매부리 시작할게요😘.    요즘 집값 상승이 심상치 않아요. 4~5월만 해도 신고가가 전국적으로 나오고 있어요. 보통 실거래가는 거래 계약체결후 한달이내 공개되기 때문에 사실상 3월부터 매수세가 붙었던 것으로 볼수 있어요. 부글부글 끓는 부동산, 오늘은 가장 저가의 아파트 1억 미만 아파트와 가장 고가의 아파트 강남 부동산, 이 극단적인 두 시장에 대한 이야기를 해보려고 해요.     결론부터 얘기하면 두 곳 모두 급등하고 있습니다.   🍏1억미만 아파트 매물이 없다는데 진짜? 취득세 중과, 양도세 중과를 피해  다주택자, 소액투자자들 몰려  매물이 급속도로 줄어들면서 가격이 오르고 있다   🍎잠잠했던 강남 다시 불타오르는 이유 이미  엄청나게 오른 강남, 그런데 또 오른다고? 진짜루 궁금해서 그러는데 '강남 불패신화'는 깨질수 없는건가요? 강남 상승장, 이거 읽으면 완벽 이해    시세 최고 구간에 있는 강남 부동산과, 시세 최하 구간에 있는 1억미만 아파트의 추이는 우리 아파트, 내가 사야할 아파트의 시세와 긴밀하게 작동을 하니까요. 오늘 매부리언들은 양 극단에 서있는 두 시장의 현실을 통해 현재 부동산 상황을 파악해봤으면 좋겠어요. 그럼, 천천히, 한땀한땀 매부리와 함께 부동산 공부하러 가볼까요? 고고씽 🙌

학생, 주부들도 산다는 이것!

🍎올해 경기도에서 가장 많이 팔린 아파트의 비밀 올해 1월부터 경기도에서 가장 많이 팔리 아파트는 어디일까요? GTX 호재 동탄, 삼성전자의 지역 수원도 아니에요. 바로 경기도 시흥시 월곶동에 있는 풍림아이원입니다! 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 시흥시 월곶동 풍림아이원1차 아파트가 올해 1월부터 최근(5월23일)까지 매매 등록 건수 309건으로 경기도에서 가장 많이 거래됐어요.    여기에 무슨 일이 있냐고요? 사실 시흥지역은 월곶과 판교를 잇는 월판선 호재로 주목받는 곳이죠. 그런데 왜 유독 저 아파트만 많이 거래된걸까요?  바로 공시가 1억 미만이기 때문이에요. 전용면적 32.95㎡는 불과 6개월전만하더라도 7000~8000만원에 거래됐지만 최근 매매 가격이 처음으로 1억7천만원을 넘었어요.   👇올해 상반기 활발히 거래되면서 시세가 상승하고 있네요. <네이버부동산>

매수자는 누구일까요? 인근 공인중개업소에 따르면 "매수자 대부분은 다주택자 혹은 소액투자자"입니다. "돈이 없는 학생, 주부들도 와서 한채씩 사가기도 한다"고 합니다. 왜 이들은 이 아파트를 산것일까요? 바로 공시가 1억미만 아파트는 취득세 중과가 배제되기 때문입니다.    🍎취득세가 왜 중요해요? 지난해 7·10 대책으로 취득세율이 급등했어요. 조정대상지역 기준으로 취득세율이 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%입니다. 이 얘기는 다주택자들이 또 주택을 매수할때 최대 12%의 수수료를 내야한다는 거에요. 예를 들어 10억짜리 아파트를 추가 매수하면 1억2000만원을 내야한다는 거죠.    이 취득세 중과가 엄청난 규제인데, 공시가 1억미만 아파트는 기존 취득세율 1%만 부담하면 됩니다. 그러니까 주택이 한채 있더라도, 공시가 1억 이상 아파트를 사서 취득세 8%를 내는 것에 비하면, 공시가 1억 미만 아파트는 취득세가 1%니까 굉장히 투자 메리트가 있는거죠.    또한 팔때도 중요하겠죠? 주택을 샀다가 팔때 양도세가 중과되면 시세차익을 다 세금으로 내야할텐데 왜 살까요? 공시가 1억 미만 주택은 양도세 중과도 피할수 있어요. 서울·경기·세종·광역시를 뺀 지방에서 공시가격 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상 주택에서 제외됩니다. 규제지역에서 다주택자가 주택을 팔때는 양도세 중과때문에 사실상 60~70%까지 세금을 물려요. 그런데 공시가 1억 미만 아파트는 2배로 올라도 공시가가 2억쯤이니 양도세 중과가 적용되지 않아 오히려 투자 메리트가 있다고 생각되는거죠.    🍐돈 없어도 살수 있다고요?    "요즘 서울 집값이 너무 올라 엄두도 못 내잖아요. 청년이나 학생들이 시드머니를 만들 요량으로 소액 투자를 하기도 해요"(아산 A 공인중개업소)   또 중요한 포인트는 바로 초기 투자 비용이 적다는 점입니다. 애초에 공시가 1억 미만 아파트는 1억 미만이어서 전세가와 매매가가 큰 차이가 없어요. 예를 들어 지난 6개월간 전국에서 '갭투자'가 가장 많이 일어났던(아실 분석) 배방삼정그린코아를 보실까요. 이 아파트 전용 38㎡이 매매가가 6000만~7000만원인데 전세가는 5000만~60000만원입니다. 1000만원 이내 소액으로 투자할수 있고, 전세가만 잘맞추면 '무피', 즉 내 자본을 하나도 안들이고 투자할수 있다는 점이죠. 그러다보니 학생, 주부, 직장인 등 소액투자자들도 지방이나 수도권 1억미만 아파트로 몰리고 있다는 거죠.    🍊1억 미만 아파트중에서도 이런곳들이 올라요 GTX, 지하철 개통과 같은 확실한 개발 호재  👉월곶풍림아이원은 월판선 개통으로 판교까지 접근성이 크게 개선되는 곳이죠. 이렇게 교통 호재가 있는 곳에서 공시가 1억 미만에 투자자들이 몰리고 있어요  실수요 증가로 전세가가 오르고 있는 곳 👉아산 배방삼정그린코아가 위치한 아산은 비규제지역 장점과 기업체 수요 증가로 투자자들이 주목하고 있는 곳이에요. 실제로 기업 종사자들 증가로 실수요가 받쳐주는 곳이고요. 이런 곳의 1억미만 아파트가 주목받고 있어요  재건축 호재가 예상되는 곳 👉지방에는 준공 30년 넘은 5층짜리 주공 아파트들이 인기에요. 노후됐기 때문에 당연히 시세는 낮고 대지지분은 넓죠. 재건축을 바라보는 아파트들에 투자자들이 몰리면서 매물이 줄어들고 있어요. 예를 들어 충북 제천, 1980년에 지은 청전주공1차는 올 초부터 손바뀜이 활발히 일어나더니 지난해 12월 말만 해도 2000만원(전용면적 42㎡ 기준)이던 시세가 최근(5월 12일 기준) 7000만원까지 치솟았어요 . 공시가 1억원 미만 주택에 대한 투자 열풍이 인구 13만명 지방 소도시 제천까지 불어온거죠.    작년 하반기부터 부동산 카페나 블로그를 통해 <공시가 1억 미만 아파트>를 주목하라는 글들이 많았는데요. 그 결과 올해 투자자들이 1억미만 저가 아파트에 몰리면서 이런 곳들은 매물이 사라지고 가격이 상승하는 사이클을 보이고 있어요. 아직도 시장은 <아직 저평가 지역은 많고, 더 오를 것>이라고 보는 심리가 강함을 알수 있어요!

아파트 정보 앱 아실에서 충북지역 가장 많이 거래된 아파트를 검색한 결과에요. 아실에서 가장 많이 거래된 아파트, 갭투자가 증가한 지역을 확인할 수 있어요. 앱 호갱노노를 통해서도 공시가 1억 미만 아파트, 대지지분 넓은 아파트, 용적률 낮은 아파트를 확인하실 수 있습니다.

강남 집값 너무 올랐는데, 또 오르는 이유

서울 개포동 경남·현대1차·우성3차 아파트 전경. [매경DB]   🍋강남 불장도 시작됐다 이번에는 고가 아파트의 구간이죠. 강남 부동산 얘기를 해볼게요. 앞서 지방, 수도권 1억 미만 아파트가 급등하고 있다고 했는데, 고가 아파트가 밀집한 강남 부동산 시장도 심상치 않습니다. 초고가 대출규제, 종합부동산세 강화 등 각종 규제로 상승세가 주춤했던 강남 아파트가 올해 들어 다시 상승하고 있어요.    🍉얼마나 올랐길래? 올해 1월부터 이달 둘째주까지 5개월 2주 동안 서울 아파트값이 주간 조사 누적 기준 1.48% 상승했어요. 그중 서울 아파트값 상승은 강남 3구가 주도했는데요. 송파구가 2.36% 상승해 2위에 올랐고, 3위는 서초구(2.00%), 4위는 강남구(1.97%)였습니다. 정부가 강남 3구 집값을 잡기 위해 재작년 12·16 대책을 통해 초고가 아파트에 대한 대출을 묶은 뒤 상승이 주춤해 보였지만 '똘똘한 한 채' 선호 현상, 재건축 개발 기대감이 커지면서 강남 집값이 다시 들썩이는 분위기입니다.   🍇강남 불패 신화, 언제까지 계속될까?  지금도 부동산 카페나 자산 컨설팅 업체에서는 강남 입성을 고민하는 분들을 만날 수 있습니다.  코로나19 장기화로 주거 패러다임이 변하고 있는데 강남의 위상은 여전히 굳건할까요? 일각에서는 코로나19 장기화에 따른 주거 패러다임 변화, 용산·여의도·판교 등의 부상 등을 꼽으면서 강남 불패가 깨질 것이라고 예측하는 사람도 있습니다. 하지만 "강남 불패신화는 쉽사리 깨지지 않을 것"이라는 전망도 많습니다. 매부리언님들 생각은 어떠세요?

주거 사다리 최정점에 있는 강남 부동산. 최근 다주택자 보유세가 강화되면서 '똘똘한 한채' 선호 현상으로 자산가들은 부동산을 정리하고 똘똘한 한채만 남기는 트렌드가 생겼는데요. 마지막까지 남기는 부동산이 바로 강남 부동산입니다.

🍋강남 불패 최소 10년은 더간다고?   "주거 사다리 최상층에 위치한 강남의 위상은 10~20년간은 변하지 않을 것입니다." 고종완 한국자산관리연구원장은 최근 저서 '살집 팔집'에서 "압도적 입지와 학군, 고급 일자리를 갖춘 강남을 대체할 지역이 존재하지 않는 한 강남 불패신화는 계속될 것"이라고 주장합니다.    🍊도대체 강남 집값, 왜 또 오르는데? 그가 밝힌 강남이 상승한 이유 8가지는 이렇습니다.    첫째,주거 편익 창출 효과  교육·교통·편의시설·녹지 등 주거환경이 빼어난 도심 생활권이라는 설명입니다. 물론 강남이건 강북이건 거주자들의 주거 편리성이나 주거 만족도에는 큰 차이가 없습니다. 하지만 강남권 거주자가 공통으로 체감하는 유용성, 상대적 희소성, 유효수요 등에는 상당한 차이가 있겠죠.    둘째, 공급이 절대적으로 부족하다  수요 공급 요인 측면에서 보면 강남은 서울 중에서도 대표적인 공급 대비 수요 초과 지역입니다. 강남은 개발이 완료된 성숙 지역으로, 택지로 개발할 땅이 거의 남아 있지 않습니다. 재건축을 억제할수록 신축 아파트는 줄어들고 수급 불균형은 더욱 커질 수밖에 없는 구조입니다. 이러한 공급 부족이 강남 아파트 가격을 내리기는 어렵고 오르기는 쉽게 만듭니다.    셋째, 주거 이동 사다리의 최정점  주거 사다리 측면에서 최정점에 자리 잡고 있습니다. 일명 '필터링 업' 현상입니다. 사람들은 끊임없이 좋은 주거공간이나 더 나은 주거지역으로 이동을 추구합니다. 소득이 높아지면 가족들의 안전과 편리성, 신분 상승 목적으로 더 좋고 비싼 차를 구매하는 욕망과 같습니다. 주거를 옮기는 대다수가 마지막으로 안착하고 싶은 곳, 주거 상향 이동을 꿈꾸는 모든 사람의 대기수요, 잠재수요가 되는 곳이 바로 강남이라는 설명입니다.    그래서 강남에 한 번 정주권을 정하면 주거는 고착화되고 이동성은 떨어지기 마련입니다. 한 번 입성하면 다른 지역으로 이동하지 않는다는 뜻으로, 유통물량 부족을 초래하는 원인이 됩니다. 시장에서 아파트 매물이 줄어들 수밖에 없고 약간의 수요 증가가 가격 급등으로 이어지는 이유입니다.    다섯째, 똘똘한 한 채의 대명사  다주택자 규제가 낳은 부작용으로 똘똘한 한 채를 선호하는 현상이 더욱 고조되고 있습니다. 세금과 규제를 피하기 위한 어쩔 수 없는 선택이 바로 '똘똘한 한 채'가 됐고, 이를 대표하는 상품이 강남 아파트입니다.    여섯째, 대체불가성  가까운 장래에 강남만큼 양호한 입지에 교통·교육·편의시설·문화 등 생활 인프라스트럭처를 규모 있게 갖춘 다른 도시를 상상하기는 힘듭니다. 강남이 갖는 최상의 입지 환경과 강남역·테헤란로 같은 글로벌 기업, 대기업, 금융 업무 상업 주거시설이 집적화돼 완전한 자족기능을 모두 갖춘 신도시가 나오지 않는 이상 강남권 거주자들이 이동하지는 않을 것이란 설명입니다.    마지막, 베블런 효과 즉, 명품 효과입니다.  명품은 가격이 오르면 수요가 증가하는 수요 공급의 시장원리를 역행하는 독특한 재화입니다. 이는 주택이 가지는 신분의 상징성과도 직결됩니다.  아파트의 명품 효과는 다른 나라에서도 관찰됩니다. 뉴욕과 파리에 있는 상상을 초월하는 '쏘 럭셔리 하이라이징' 주택가격을 참고해보면 좋습니다. 명품은 대를 이어 물려주죠. 강남 아파트를 자녀에게 증여·상속하는 관행도 일종의 명품 효과라고 볼 수 있습니다.

고 원장은 "강남 예찬론이 절대 아니다"면서 "강남 불패가 지속되는 이유에 대한 사회·경제적 분석으로 이해해달라"고 말합니다.

매부리언 여러분들의 생각은 어떠세요? 🙌 비대면 시대의 특성, 은퇴자들의 이동 등으로 도시 외곽에 위치한 대형 주택에 대한 선호도가 높아지고 있어요. 주거 패러다임 변화는 강남 불패신화에 영향을 줄까요?    고 원장은 "은퇴자 수요, 코로나19로 대형 주택 수요가 늘기는 하겠지만, 주거 사다리 최상층으로서 강남을 대체하는 것은 불가능하다. 수도권광역급행철도(GTX) 발달로 교외 주택 가치가 올라가지만 이 역시 강남을 대체하기는 불가하다. 현재로서는 주거 사다리 최정점에 위치한 강남의 위상이 10~20년은 더 갈 것으로 보인다"고 전망했습니다.   전문가의 예측, 여러분은 어떻게 생각하세요? 😊  이미 서민들은 올려다보기엔 너무 높이 상승한 강남. 그런데 또 집값이 오르고 있다니! 정말 부동산 공부는 해도해도 끝이 없는 것 같아요!