양도세 확 줄어드나요? 양도세 비과세 기준 상향!

 

 

매부리언 여러분~ 안녕하세요🙈🙉 점점 날이 더워지고 있어요.  슬슬 휴가 준비하시는 분들도 계시고요. 매부리레터는 오늘은 우리 매부리언님들께 청량감을 주기위해서 파도소리 편지지로 바꿔봤어요. 😘   글쎄 지난주 금요일 오후에  난리난 뉴스가 있죠. 민주당 특위의 종부세 부과 기준 변경& 양도세 개편안이 나왔죠. 그동안 종부세와 양도세 관련 말이 참 많았어요. 집값이 계속 오르면서 종부세 대상자가 늘어났고요. 그만큼 양도차익은 커졌는데 양도세 비과세 기준이 9억에 머무르고 있어서, 양도세 비과세기준을 높여달라는 요구가 많았습니다.    그런데 이번에 민주당이 종부세 대상을 줄이고, 양도세 비과세 기준은 높이겠다고 발표한거에요. 180석 거대 여당이 당론으로 정해서 법으로 추진하겠다고 발표한 것이기 때문에, 이거 우리 매부리언들 놓치면 안되죠. 그렇다고 꼭 좋아할일이냐? 꼭 그렇지만은않아요. 매우매우 복잡한 문제에요.    매우매우 중요한 뉴스이므로, 오늘은 이 이야기부터 하고 갈게요. 오늘 레터를 보시면 이런 내용을 알수 있어요.    종부세 2%만 부과하면 좋은거에요? 양도세 공제 기준을 높이면 좋은 거 아니에요? 누가 제일 불리해요? 앞으로 양도세 줄어드는 거에요?  이번에 민주당이 발표한 법안은 언제부터 시행되요?   매부리레터는 우리 매부리언님들과 항상 좋은 재테크 정보, 깊이 있는 재테크 인사이트 나누고 싶어요. 저의 진심 느껴지시나요?😌 그러나 오늘도 민주당 양도세&종부세 이야기 하는것만으로 편지지가 가득찰것 같아요! 하루에 너무 많은 얘기를 하면 매부리언님들 피곤하실수 있으니까요.😅    매부리레터 예고편 알려드리면요.  갈아타기 성공 재테크  집값 하락의 공식은 중도금 진짜 연체해도되? 중도금 연체의 진실은!? 이런 내용을 준비중인데, 이번주내로 편지 한번 더 보낼게요. 약속!😚   참참!!  친구, 지인, 가족분들께 추천&구독도 부탁드려요. 구독자가 많으면 더욱 더 많은 서비스를 해드릴수 있어요😍 오늘도 감사합니다.😍           😮앞으로 종부세 상위 2%만 냅니다.   무엇을 결정했다는거죠?  지난주  금요일이었죠. 더불어민주당 부동산특별위원회가  종부세 부과기준을 상위 2%로 변경. 양도소득세 비과세 기준을 9억 → 12억으로 변경 두 가지를 당론으로 확정했어요.     그리고  임대사업자 폐지는 원점 재검토!    지난번 레터에서 설명했던 <임대사업자 폐지>는 원점에서 재검토하기로, 지난번 당에서 확정해놓고 다시 그 결정을 번복한거죠😵  임대사업자 폐지 이후에 전월세 급등이 예상되고, 생계형 임대사업자들이 세금폭탄을 맞는다는 비판이 들끓자, 다시 원점에서 재검토하겠다고 해요. 😖 원점재검토하겠다고 말만 밝혀놓고 완전 폐지인지, 일부만 규정을 제외시키는 것인지 나오지는 않았어요. 임대사업자 분들 입장에서는 계속 혼란스럽네요. 😭   먼저 종부세 2%안 살펴보고, 양도세 비과세 기준 상향이 어떤 의미인지 살펴볼게요.      🍑🍋🍉앞으로 종합부동산세는 상위 2%만 냅니다 더불어민주당이 1가구 1주택자에 대한 종합부동산세 부과 기준을 현행 공시가 9억 원에서 ‘상위 2%(현 11억 원선)’로 조정하는 방안을 당론으로 확정했어요. 즉 현재까지는 공시가 9억원이 이상 아파트면 무조건 종부세를 부과했는데, 앞으로는 전체 주택 중 공시가 상위 2%를 가려내서 그 주택들에만 종부세를 부과한다는 뜻이에요.  그러니까 이법안대로라면, <상위 2%에 걸리는 사람은 종부세를 내야하지만> <그외 98%는 종부세를 안내도 되는> 상황이죠.    공시가는 뭐에요? 공시가는 시세랑 달라요. 시세는 우리가 거래하는 실제 기준이고요. 공시가는 이 시세에 근거해서 정부가 매년 별도로 정하는 가격이에요. 세금을 매길때 기준이 되는 가격이에요. 보통 시세의 60~70%정도가 공시가인데, 정부는 이 공시가를 90%까지 끌어올리겠다고 발표한 상태에요.    종부세 2% 대상이면, 공시가가 얼마에요? 현행 종부세의 대상이 되는 공시가 9억원은, 시세 14~16억원 수준이에요. 예를 들어 마포래미안푸르지오 전용 84㎡가 시세 15~17억원인데 올해 공시가가 9억5000~10억원 가량 나왔어요.  그런데 정부가 앞으로 부과하겠다고 밝힌 상위 2%는 공시가 기준으로 11억원 수준이에요. 전체 주택을 쭉 일렬로 세우고 거기서 상위 2%를 뽑으면 공시가 기준 11억원 이상부터라는 얘기에요. 시세로 보면 공시가 11억원은 시세 20~22억원 정도에요. (시세는 공시가와 다소 다를수 있어요. 대략적 추정이에요) 즉, 20억원 넘는 고가 주택이 상위2%에 해당될 가능성이 높아요.    그런데 상위 2%를 언제 정해요? 공시가는 매년 정부가 정해요. 정부는 매년 3월 공동주택 공시가격을 공개한 뒤 소유자와 지자체의 의견을 듣고 4월 30일까지 확정하는데요. 민주당은 매년 6월 1일 정부가 시행령을 개정해 상위 2% 기준선을 발표하는 방안을 고려하고 있어요. 그러니까 내가 상위 2%에 드는지 여부는, 당해 연도 6월 1일이 돼야 알수가 있는거죠. 매년 발표되는 공시가에 따라서 상위 2%에 들수도 있고, 빠질수도 있어요.    🍊그러면, 상위 2%에 안드는 저는 종부세 안내도 되는거니까 좋은건가요?   지금까지는 공시가 9억원만 넘으면 종부세 대상이 됐는데, 앞으로는 상위 2%만 종부세를 매기겟다고 하니, 당연히 종부세 부담자는 줄어드는 것은 맞아요.  민주당에 따르면, 1주택 종부세 납부 대상자는 지난해 12만 5,000명이었고요. 올해는 18만 3,000명으로 늘어날 거에요.  이는 서울 아파트 4채중 1명꼴이에요. 그런데 상위 2%로 종부세 부과 대상을 바꾸면 대상자가 9만 4,000명으로 줄어들어요.   그렇다면, 우리 집값이 최근 많이 올라서 종부세를 낼 걱정을 했는데, 민주당 법안대로라면 <나는 상위 2%에 들일은 없으니까> 종부세 걱정은 안해도 되는구나~! 하고 생각할수 있겠죠.    그런데! 사실 꼭 이렇게 간단하지는 않아요. 이 방식이 여러모로 '불평등'하다, 이상하다, 난감하다는 문제가 제기되고 있어요.    🍊여러모로 피해보는 사람들은? 세금은 공평성을 위해서 기준을 명확히 정해놓고 그 기준금액이 넘으면 부과되고 있어요. 그 기준은 납세자들에게 모두 공평하게 적용되고, 그 금액 기준이 있기때문에 올해 내가 납세자 대상인지, 이런것을 예측할수 있죠. 그런데 민주당안은 전체 주택중 상위 2%라고 정해놨으니까, 납세자 입장에서는 내가 이번에 2%에 들지 아닐지, 이런것을 예측할수가 없어요.    예를 들어 올해 평균 70% 폭등해 공시가격 9억~11억 원 아파트가 늘어난 세종시는 상위 2%로 할 경우 종부세 대상에서 제외되지만 내년에 또 오르면 포함될 수 있고요. 반대로 전반적으로 집값이 하락했는데 자신의 집값이 덜 떨어졌다면 새롭게 종부세 부과 대상이 될 가능성도 있고요.    🍊다주택자는 어떻게 되는거에요? 이번 안은 1가구 1주택 기준 종부세 기준을 상위2%로 바꾼다는거에요. 그러니까 다주택자에 대해서는 바뀐게 없어요.    2주택 이상 다주택자는 현행대로 소유 부동산의 공시가격 합계가 6억원을 초과하면 종부세 부과 대상이에요. 지난해 7월 발표한 0.6~3%포인트의 중과세율도 그대로 적용돼요. 올해 6월부터 조정대상지역 2주택자와 비조정대상지역 3주택 이상의 종부세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 거의 2배로 올라요.   서울의 고가 1주택 실거주자는 종부세 부담을 면제받는 반면 지방의 다주택자는 종부세를 내야 하는 상황도 발생할 수 있겠네요.    🍋1주택 부부 공동명의도 포함되나요? 현재 공동명의로 1주택을 보유한 부부는 각각 6억원씩 공제를 받아 총 12억원까지 과세 대상에서 제외되고 있어요. 그런데 이번 개편안에서 상위 2%에 부부 공동명의 주택이 포함되는지는 아직 정해지지 않았어요.    👉아무래도 이번 종부세 개편안은, 다주택자&부부 공동명의분들은 불리한 점이 많겠죠.    😮집값 많이 올랐다면, 1주택자도 양도세 부담 늘어요     양도세 비과세 기준을 높이고, 장기보유특별공제를 양도차익에 따라 세분화했어요. 유리한 사람도 있고, 불리한 사람도 있겠죠. 매부리언분들 꼼꼼히 따져볼까요? 🍇🍐오래살았더라도, 양도차익 크면 세금 더내요    민주당은 양도소득세 비과세 기준을 현행 9억 원에서 12억 원으로 높이기로 했어요.  그리고 양도차익이 5억 원을 초과하면 기존에 최대 40%까지 줬던 장기보유특별공제 혜택을 10%로 축소하기로 했어요.    양도소득세 비과세는, 세금을 부과하지 않는 기준이에요. 지금까지는 9억원까지는 세금을 부과안했는데, 이 공제 금액을 12억원으로 늘려준다는거에요. 그러니까 지금까지는 집을 팔때 9억원이내이면 '비과세' 양도소득세를 내지 않아도 됐어요. 그런데 이 기준을 12억으로 높여준거에요. 예를 들어, 우리집이 10억에 팔리면 그동안은 양도세가 발생했는데, 만약 이 개편안대로라면 안내도된다는 얘기에요.    하지만 좋아하긴 일러요. 왜냐면 양도세 비과세 기준을 12억으로 늘려주는대신에, 장기보유특별공제 혜택을 줄였으니까요. 양도차익이 5억원을 초과하면 기존에 최대 40%까지 줬던 장기보유특별공제 혜택을 줄이기로 했어요   집이 9억원 이하여서 <비과세>받으면 상관이 없지만, 그 이상 팔려서 <비과세>를 못받고 과세가 돼야할경우에는요, 많은 실거주자분들이 장기보유 특별공제를 통해서 세금을 줄였어요. 그런데 이 <장특공>을 양도차익에 따라 차등화했어요.    그러면 어떤 사람들이 불리해요? 결론적으로, 1주택자더라도 시세차익이 큰 주택, 비교적 고가주택, 집값이 많이 뛴 곳에 사는 사람들이라면 양도세 부담이 더 커져요.        🍇장기보유 특별공제 축소가 왜 중요해요?  현행 세법에 따르면 1가구 1주택자는 10년 이상 거주하면 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 양도세 장기보유특별공제를 받을 수 있어요. 양도차익 규모에 따라 공제율이 달라지지 않아요. 10년 이상 거주했다면, 양도차익이 5억이든, 10억이든 무조건 80%까지 공제를 해줬어요. 이 80%라는 공제 혜택은 굉장히 큰 거에요. 양도차익이 발생해도 80% 공제를 받으면 세금이 확 줄어들거든요.    그런데 더불어민주당은 이에 대해 양도차익에 따라 공제율을 차등하는 방안을 검토하고 있어요. 양도차익 △5억원 미만은 최대 80% △5억~10억원은 최대 70% △10억~20억원은 최대 60% △20억원 초과는 최대 50%를 차등 적용하는 방안이죠. 그러니까 양도차익이 클수록 공제율이 줄어드는거에요.    👉비교적 고가의 주택, 집값이 많이 뛴 곳, 그래서 양도차익이 크게 발생하는 사람들은 집을 팔때 양도세를 더 내게 되는거죠.      🍍고가주택, 집값 많이 뛴 곳은 양도세 더 내요 실제 양도세를 모의 계산한 결과, 서울 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84.93㎡를 10년간 보유·거주한 1주택자가 아파트를 팔 때 내야 하는 양도세는 7676만원에서 1억5246만원으로 98.6% 증가해요.  현재는 공제율 80%를 적용받지만, 바뀐 규정에 따르면 60%로 내려가기때문이에요. 비과세 기준 상향으로 과세 대상 양도차익은 1억5469만원 줄지만, 장기보유공제혜택 축소로 공제액이 3억3000만원 감소하면서 양도세가 증가하는 것이죠.    위에 그래프 보시면, 고덕아이파크를 18억7000만원에 매도하면, 현행 기준으로는 양도세를 2499만원만 내면 됐지만, 개편되면 4113만원을 내야하는거에요. 장기보유특별공제 혜택이 양도차익이 클수록 줄어들어서 그래요.      양도차익이 클수록 공제율이 줄어들어요. 원래는 양도차익과 상관없이 최대 80% 공제를 받았는데, 양도차익이 클수록 공제율이 줄어들어요.      그러면 이렇게 되면, 앞으로 시장에는 어떤 변화가 생길까요?   🍊9억~12억 거래 늘듯 비과세 기준이 12억으로 올라갔으니까 아무래도 9~12억 사이, 비과세를 받을수있는 주택의 거래가 활발해지겠죠?    "15억원 초과 아파트 대출 금지에서 봤듯 일정 가격을 정해 규제하면 아래 가격대 주택값이 상승하는 사례가 있다. 양도세 혜택을 본 집주인들이 '갈아타기'를 위해 집을 팔고, 현재 전셋값 상승에 지친 무주택자들이 매물을 받으면 가격대가 올라갈 수 있다"  (심교언 건국대 부동산학과 교수)   갈아타기 힘들어져요. 또 이렇게 되면 12억 초과 주택들 사이에서는 갈아타기가 힘들어지겠죠. 그동안은 1주택자는 최대한 비과세&장기보유특별공제를 받아서 더 좋은 집으로 이사를 갔는데, 이제는 양도세 등등 거래비용이 더 커지는거에요.    이제는 양도차익이 크면 아무리 오래 살았더라도, 특히 비과세 기준을 넘어가는 12억 이상 주택의 경우에는 양도소득세를 내야하고, 또 새로운 주택 구입에 대한 취득세, 중개비 등 다른 거래 비용이 늘면서 그만큼 <수수료> 성격의 비용이 더늘어나게 되잖아요. 문제는 부동산은 대체로 오를 때 함께 오르기 때문에, 양도세를 많이 내면 갈아탈 자금이 부족해지는 셈이에요. 더 좋은 곳으로 이사가고 싶은데 못가고 더 안 좋은 곳으로 이사하게 될 가능성이 생기는거죠.   🍉이법은 언제시행되나요?  이번 발표는 민주당이 당론으로 확정한거에요. 이러한 법안을 실행하도록 추진한다는 계획이고요. 180석 거대 여당이 밀어붙이면 당론이 그대로 실현될 가능성이 높죠.  그러나 민주당 내부에서도 반대의 목소리가 나오고, 정부와 전문가들이 우려를 표하고 있어서 빠른 속도로 진행될지 지켜봐야해요. 하지만 180석 거대 여당이 당론으로 확정한만큼, 그대로 실현될 가능성이 높기 때문에 우리 매부리 독자들은, 진행사항을 유심히 지켜보면서 이러한 외부 환경 변화에 대응하셔야 해요. 😉

부동산 이야기, 메무리레터
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