임대사업자 폐지로 악재만 남은 전월세 시장

 

매부리언 여러분, 잘 지내고 계시나요? 😄 매부리에요. 벌써 6월이 왔어요. 6월1일부터는 다주택자는 최대 75%까지 양도세율이 인상되죠. 그래서 양도세 인상전 급매가 쏟아질거라는 기대가 많았는데, 막상 뚜껑을 열어보니 전혀 아니었죠. 3월부터 신고가가 터지더니 상반기에도 여전히 집값은 뜨겁게 달아오르고있어요. 😳 지금은 다주택자들이 던지는 '급매'도 사라지고, 양도세율이 인상된 상태에서 다주택자들이 '버티기' 모드에 들어가면서 매물은 감소하는 양상이이에요.     🍏다주택자들이 집을 안내놓는 이유에 대해 여러 의견이 나오는데  세금 낼바에 절대 못판다  보유세가 부담되면 차라리 증여하겠다 취득세, 양도세 등 거래비용을 감안하면 수도권에서 집을 한번 팔면 다시는 살수 없다!! 이러한 생각이에요. 그러다보니 최대한 버티자는 심리가 강하고, 그러다보니 증여는 정말 역대 최대로 늘고 있어요.(☞관련기사 4월 주택 증여 최다)   이런 심리가 확산되면서 매물이 안나오고 있는데, 두둥😱 정부가 드디어 특단의 조치를 내렸어요. 바로 임대사업자를 폐지하고, 임대사업자 매물은 6개월내 팔아야 양도세 중과 배제 혜택을 주겠다고 한 것입니다.     그래서 오늘은, 🍎임대사업자 폐지, 그거 뭐야?   임대사업자 폐지 왜 하는거죠? 전월세 시장에 미치는 영향은? 집값 잡는데 효과적일까요?  나는 임대사업자도 아닌데, 그게 나랑 무슨상관이에요?  이러한 내용으로 한번 알아볼게요.    그리고 두번째 이야기는, 🍐세 잘 놓는 법, <이런 집이 세입자에게 인기 많아요>이야기를 해볼게요.  매부리언 여려분들께서는 기존 집을 세를 놓아야하는데 집이 안나가서 고생하신적 있으신가요? 이사라는게 한쪽 집이 거래가돼야 그 돈으로 이사갈집 잔금을 내는 식이어서 도미노처럼 연결돼있죠. 그런데 세입자를 구해야할 집이 세입자를 못구하고 공실이 이어지면 엄청난 스트레스😖입니다.  그래서 오늘은 현직 공인중개사가 들려주는 '세 잘 빠지는 집 만들기' 꿀팁을 전해드릴게요~💜           임대사업자 폐지 확정...'반값 전세'도 사라진다💣   🍋임대사업자 폐지,이거 왜 주목해야해요?  지난주 부동산 뉴스중 중요한 뉴스를 꼽자면 더불어민주당 부동산특별위원회(특위)의 발표였죠. △임대사업자 폐지 △1기 신도시 리모델링 활성화  △재산세 경감 △대출 규제 완화 △종부세 완화 등 여러가지가 검토되었죠.    그런데 이걸 잘 뜯어보면  리모델링 활성화 👉구체적으로 나온게 없음. 재산세 경감  👉 공시가9억이하, 평균 18만원. 효과 글쎄? 대출 규제 완화 👉 최대 4억원, DSR도 있어서 효과 미미 종부세, 양도세 완화  👉여러 안이 검토중. 확정안 없음.    이처럼 사실 나머지는 검토중이고 효과가 미미해요. 그래서 확정된 안중 이번 특위의 발표중 주목할 부분은 임대사업자 폐지입니다. 이 안은 확정이고요, 지금도 들끓고 있는 전월세 시장에 굉장히 자극을 줄수 있는 요소입니다. 그래서 오늘은 임대사업자 폐지 얘기를 집중적으로 해보려고 합니다.    지난해 전월세 상한제, 계약갱신청구권 시행되면서 전세시장이 펄펄 끓었죠. 전세는 줄고 월세는 늘고, 임대차 비용이 급증한것 체감하시나요? 전셋값 2~3억 뛴 곳, 그 이상 오른곳도 많더라고요. 그런데 앞으로 임대사업자가 폐지되면서 임대차 시장이 더욱 불안해질 가능성이 다분합니다. 왜 그런지, 오늘은 그내용 살펴볼게요.      🍉무슨 내용이에요?  더불어민주당 특위 확정안에 따르면, 앞으로 임대사업자는 폐지됩니다.    임대사업자는 정부에 임대사업자로 등록하면 각종 세제혜택을 받는대신 임대의무기간동안 임대료를 5% 넘게 못올리는 규제를 받았어요. 예를 들어, 장기임대 8년 이런식으로 의무기간을 정해놓고 임대사업자가 그기간동안은 세입자에게 5% 한도내에서만 임대료를 인상해주는대신, 종부세 합산 배제나 양도세 중과 배제 등 혜택을 받았죠. 정부입장에서는 임대차 시장 안정에 기여하는대신 그만큼 정부가 세금 혜택을 준겁니다.    그런데 집값이 급등하면서 정부가 돌연 태도를 바꿨어요. 임대사업자가 다주택자들에게 과도한 혜택을 주고 있다면서 계속 혜택을 줄아기 시작했어요. 지난해 7·10 대책에서 아파트에 대한 신규등록이 폐지했는데 이번에는 아파트가 아닌, 원룸이나 빌라, 오피스텔에 대한 등록도 막겠다는 겁니다. 그러니까 사실상 앞으로 아파트든 빌라든 임대사업 등록을 못한다는거에요. 임대사업 제도를 완전히 없애는 거죠.    또한 임대사업자 혜택을 다 없앴습니다. 임대사업자가 임대기간이 끝난 후 양도할때는 원래 양도세를 중과하지 않고 일반세율을 적용해주는데요. 이때 매각 시한은 없었습니다. 예를 들어 8년짜리 임대가 끝난 다음, 그날부터 10년 뒤에 팔아도 중과세율을 배제해주는 거였죠. 그런데 앞으로는 그 매각시한을 말소일부터 6개월로 줄이는거에요. 또 임대사업을 자진말소한 경우도 양도세 중과를 배제해주는 기간이 원래는 1년이었는데 그 시한도 6개월로 줄여버렸습니다. 이 말이 무슨말이죠? 한마디로 양도세 중과 맞기 싫으면 의무 임대 기간이 끝났으면 무조건 6개월내 팔라는 얘기인거죠.    그리고 임대사업자는 종부세 합산 배제가 적용됐죠. 종부세 계산할때 그 주택을 포함시키지 않았죠. 그런데 앞으로는 의무임대기간이 끝나면 정상과세로 전환됩니다. 즉 이말은, 의무임대가 끝난 주택은 종부세에 계산에 포함되기 때문에 다주택자인 임대사업자는 엄청난 세금폭탄을 떠안게 됩니다.       2017년 김현미 전 국토부 장관은  “세제, 금융 혜택 드릴 테니 다주택자 분들 임대 사업자로 등록하면 좋겠다”며 임대사업자 등록을 장려했었죠. 🍋정부가 도대체 임대사업자 왜 폐지하는거에요? 그렇게 장려하던 임대사업자를 이번에는 아예 폐지까지시키다니, 왜 그런걸까요?    정부입장에서는 매물이 쏟아져나와야 집값이 떨어질텐데, 매물이 안나오니까 특단의 조치를 한거죠.  올해 상반기만 하더라도,  종부세 양도세를 강화했으니 세금이 무서운 다주택자들이 매물을 쏟아낼줄 알았는데 전혀 나오지 않았죠. 다주택자들은 세금이 무서운것은 맞지만 차라리 증여를 하자며 버티기 모드에 돌입했습니다. 그러니까 정부 입장에서는 급매를 쏟아내게 해야하는데 방법이 없으니 임대사업자 물량이라도 빨리 시장에 나오라고 재촉하는겁니다.  정부 추산에 따르면, 작년 8월부터 최근까지 의무임대기간이 끝난 임대주택(자진말소)은 20% 정도가 시장에 풀렸지만, 해당 임대주택은 2%만 매물로 나왔습니다. 그러니까 임대사업자들이 임대 의무 기간이 끝났는데도 매물을 안내놓은 셈이죠. 그러자 정부가 양도세 중과배제 혜택을 받을수 있는 기간을 6개월로 줄여서, 임대 묶어놨던 것 빨리 풀고 빨리 팔라고 재촉하는 겁니다. 이렇게 되면, 임대사업자 입장에서는 양도세 중과 배제 혜택을 받기 위해서는 무조건 6개월내 팔아야하니까 울며 겨자먹기로 시장에 내놔야하는 상황인거죠.        다세대, 다가구, 빌라를 임대하고 있는 임대사업자들은 날벼락을 맞았어요. 세입자가 낀 빌라를 사줄 사람이 누가 있을까요?    🍇그러면 임대사업자 매물 쏟아질까요? 사실 이 법은 임대사업자에게는 엄청난 타격입니다. 특히 빌라 임대사업자들은 패닉이죠. 시장에서 잘 팔리는 아파트는 걱정이 덜하지만, 빌라나 다가구 주택을 임대한 사람들은 6개월내 매물을 팔아야하기 때문이에요. 게다가 임대주택은 세입자가 있는 주택이죠. 임대차법 시행에 따른 계약갱신청구권으로 매매 자체가 쉽지 않은 상황이에요. 세입자가 낀 물건은 투자용이 아닌이상 선뜻 사려는 사람이 없죠. 또한 빌라나 다가구는 아파트보다는 덜 오른다는 인식때문에, 무주택자들 입장에서는 매수하기보다는 차라리 청약을 기다려야해서 실수요자가 선뜻 매수하지 않습니다.    결국 상황은 이렇습니다.  1. 다주택자인 임대사업자들은 임대의무 기간이 끝나면 종부세 주택에 포함된다.  2. 세금이 분명 부담이기 때문에 집을 팔고 싶다 3. 6개월내 집을 못팔면 양도세 중과 배제 혜택도 못받는다 4. 그런데, 세입자가 있는 다가구와 빌라를 사줄 사람이 있을까? 5. 집(집이 안팔려서)을 갖고 있으면, 시세대로 전세&월세를 받아야한다. 6. 그나마 저렴했던 임대사업자 주택도 앞으로 줄어든다      🍑문제는 더 심각하다.. 전셋값 자극 이 부분을 더욱 자세히 살펴볼게요. 결론적으로 임대사업자 세제 혜택 폐지로 인해 임차인의 주거비용 부담도 갈수록 증가할 것이라고 많은 전문가들이 우려하고 있어요.    "지금 임대 주택은 빌라, 다세대가 대부분이고 여기서 사는 사람들은 저소득층이나 주거비를 부담스러워하는 1인 가구가 많은데 누가 이들에게 임대주택을 공급해 줄지 걱정입니다. 임대 공급에 문제가 생기면 전월세 시장이 불안해지고 이는 기존 집값 상승으로 전이될 수 있습니다" (김덕례 주택산업연구원 주택연구실장)   즉, 임대사업자의 임대주택은 그 이전부터 5% 상승을 적용받고 있어 상대적으로 저렴한 전월세로 임대사업자의 의무임대기간동안 거주가 가능했어요. 그런데 앞으로 이러한 매물이 줄어드는 겁니다.   어차피 임대차법 시행으로 모든 주택에 5% 인상이 적용되는것 아니냐고요? 작년 7월 새 임대차법 시행됐죠. 그결과 일반 임대주택도 5% 인상률(전월세상한제) 제한을 받지만, 단 한 차례만 계약갱신 청구(계약갱신청구원)를 할 수 있어요. 그러니까 임대 4년(2+2)이 끝났을때는 집주인이 5%와 상관없이 임대료를 세팅할수 있는데, 이때 전셋값이 크게 뜁니다. 앞서 2년전 올리지 못한 임대료까지 크게 올리는거죠.    그러니까 임대의무기간이 끝난 임대주택들이 일반 주택으로 전환되면서, 요즘처럼 '미친 전셋값' 상황에서 유일하게 저렴했던 매물마저 사라지게 되는것이죠. 가뜩이나 재산세, 종합부동산세가 부담된 집주인들 입장에서는, 이제 의무임대 물건도 아니겠다, 그냥 최대한 시세대로 받자며 시세를 올릴 수밖에 없을 겁니다.  그러니까 시장에선 "그나마 반값 전세 물량마저 사라지게 만드는 졸속정책"이라는 반응이 나오는겁니다.    "임대차 3법이 시행되면서 4년마다 임대료가 급격한 변동성을 보이게 됐는데 임대사업자에 대한 혜택이 끊기면 이런 현상은 더욱 가중될 것입니다."(허윤경 한국건설산업연구원 연구위원)    물론 반대 의견도 있습니다. 임대사업자의 매물출회로 급매가 쏟아지면 자연히 집값이 떨어질수 있다는거죠.     "특혜를 주면서 유지한 임대사업자 제도가 과연 전월세 시장 안정에 도움이 됐느나요? 임대사업자의 임대료가 주변 시세보다 싸다고 하지만 실제 그러한지 파악도 되지 않습니다." (김헌동 경실련 아파트거품빼기운동본부 본부장)   우리 매부리언분들은 어떻게 생각하세요? 임대사업자 폐지가 전월세시장을 자극할까요? 아니면 정부의 의도대로 집값 하락을 견인할까요?  분명한것은, 임대사업자가 폐지돼서 앞으로 5%씩 인상을 제한했던 매물은 점점 감소하고 앞으로는 사라진다는 사실이죠!  우리 매부리언 여러분들은, 불안정한 부동산 시장에서 매부리레터와 함께 혼돈의 시대를 헤쳐나가봐요~💚     이렇게 해야 세 잘 나갑니다   매부리언 여러분들은 전월세를 내놓거나 전월세를 보러다니신적 있으신가요? 어떤 집은 세입자가 잘 구해지고, 어떤집은 세입자를 못찾아 애를 먹기도 하는데요. 그 둘을 가르는 차이는 무엇일까요? 특히 전세나 월세를 놔야하는경우에서는 집이 안빠지면 그것처럼 곤란한 상황도 없습니다.😫 <공인중개사가 궁금하세요?: 현직 공인중개사가 말해주는 진짜 부동산 이야기> (이하나 지음)에서 세 잘놓는 법을 소개해드릴게요. 현직 공인중개사가 쓴 책으로, 다수의 거래를 성사시켠서 터특한 저자의 꿀팁이에요.     1. 환기를 자주 시켜요.  후각에 민감한 고객들은 환기가 안되서 나는 냄새만으로 그 매물을 거부하기도 합니다. 고객이 집을 보러 오기전에 환기팬이 가동시키세요. 고객이 도착하기 전에 창문을 모두 열어두세요.    2. 디퓨저를 둔다 사람은 좋은 향기가 나는 대상에 대해 알게 모르게 긍정적으로 반응합니다. 부동산도 예외가 아닙니다.   3. 결로나 곰핑이가 생기지 않게 미리미리 관리한다  오래된 주택들은 곰팡이나 결로 등이 생기기 쉬운데 평소에 자주 환기를 시키세요.      4. 청소를 미리 해둔다  임차인이 퇴실한 뒤 청소가 안 된 집을 보여주면 거의 100%에 가깝게 고객들은 계약하지 않습니다. 아무리 좋은 집이라도 하더라고 퇴실 뒤 쓰레기가 여기저기 있다든지, 화장실이 너무 지저분하면 그 집에 대해 고객은 절대 호감을 가지 않아요. 그래서 꼭 고객이 방문하기 전에 청소를 미리 해두는 것을 권합니다.    5. 세간살림을 잘 정리정돈해둔다  고객들은 해당 매물을 구경할때, 신기하게도 그 매물보다 남의 집의 세간살림을 주의깊게 보는 경향이 있어요. 그리고 그 세간 살림에 대해 꼭 자신만의 평가를 내리곤 합니다. 세간 살림이 너무 지저분하거나 너저분하게 여기저기 널려있는 경우, 고객은 그 매물을 실제 크기보다 더 작게 느끼거나 혹은 안 좋은 이미지를 가지기 쉬워서 계약으로 이뤄지지 안는 경우도 더러 있습니다. 이러한 이유로 세간 살림이 많이 있는 집이라면 미리미리 정리정돈을 해두는 것이 계약에 있어서 유리합니다.   6. 부동산은 무조건 분위기가 환하고 밝아야한다  숙박시설이 아닌 다음에야 사무실이건, 상가건, 주택이건 무조건 분위기가 환하고 밝아야합니다. 설사 채광이 좋지 않다면, 조명이라도 비교적 좋은 조명을 달아 환하고 기분좋은 느낌을 줄수 있도록 해야합니다.   7. 공인중개사의 전화를 잘 받는다  고객이 계약을 하고자 할때 공인중개사는 임대인에게 바로 연락을 합니다. 안타깝게도 임대인이 전화를 안 받는 경우가 더러 있어요. 물론 바쁜 일정때문에 전화를 못받는 경우가 있을테지만, 이런 경우에 문자메시지만큼은 잘 답장을 해주는 것이 좋아요. 임대인과 연락이 어려우면, 아무리 임차를 희망하는 고객이 있다고 하더라도 계약을 성사시키기 어려워요.   8. 임대료 입금 받는 계좌번호는 소유자 명의의 계좌번호를 공인중개사에게 알려준다.  피치못할 사정이 있지 않는 이상, 해당 부동산 소유자 명의의계좌번호를 공인중개사에게 알려주어야해요. 임차를 희망하는 고객은 부동산 소유자 명의의 계좌번호가 아닌 타인 명의의 계좌에 돈을 입금하는 것에 대해 두려움이 있습니다.    9. 화장실 날벌레를 제거하라. 오랫동안 사람이 거주하지 않거나 이용하지 않은 집은 화장실 같은 곳에 날벌레가 벽에 다닥다닥 붙어 있는 경우가 있어요. 살충제를 이용해 즉각적으로 없앨수도 있지만 한시적이라는 단점이 있죠. 며칠 후 가보면 또다시 날벌레들이 벽에 붙어 있는 것을 목격할 수 있는데, 이런 경우 샴푸를 물에 희석해서 거품을 낸 뒤 그 물을 하수구에 버리면 없어집니다. 별거 아니라고 생각할 수 있겠지만, 부동산을 구경하러 와서 이러한 벌레들이 많은 것을 보게 된다면 고객은 그 매물에 대해 어떤 큰 문제가 있을 것이라 생각하고 계약을 주저합니다.    사실 이 내용은 집을 팔때도 적용되는것 같아요. 결국 집을 보러온 사람의 입장에서 우리집을 점검해보고, 밝고 깨끗하게 관리해야 한다는 얘기죠! 😄 집을 팔거나 세를 놓으실때 이 글을 참고하시면 좋을 것 같아요. 😘