흙속의 진주, 노량진 뉴타운을 주목하라

 

👉나의 청약 전략을 되돌아보는 시간   안녕하세요 매부리 구독자님들😉 잘 지내고 계시나요?  요즘 낮에 너무 덥죠. 여름이 정말 다왔구나 싶어요. 😅    구독자님들께서 보내주신 의견(리뷰) 정말 정말 열심히 읽고 있어요. 더욱 알차고, 알아듣기 쉽고, 쏙쏙 이해되는 콘텐츠 만들기 위해 노력할게요. 항상 매부리는 독자님들이 어떤 주제에 관심있는지, 어떤 것을 궁금해하는지 알고 싶어요. 독자님들이 원하는 주제나 궁금한 부분들도 의견 주세요. 잘 살펴보고 알찬 소식 전달하도록 할게요. 😍   오늘 매부리는 두가지 이야기를 들고 찾아왔어요.  <또 사상 최고 청약 경쟁률, 동탄역 디에트르 후폭풍>  청약 준비하시는 분들  청약할까? 매수할까 고민하시는 분들, 이 기사 주목해주세요.     <흙속의 진주, 노량진 뉴타운을 주목하라> 서울 신축으로 갈아탈까? 서울 알짜 뉴타운 투자하고 싶은데.. 노량진 뉴타운 언제 분양해요?  이런 궁금증 가진신분들이라면 함께 읽어보면 좋아요.    그럼 매부리랑 함께 부동산 공부하러 가보실까요~고고씽!😘 청약, 울면서 포기합니다.   "처음 경쟁률을 보고 내가 잘못봤나 의심했다." "그냥 나처럼 가점 애매한 사람은 청약 포기하는게 낫겠다" "이번생애 청약 당첨을 바라느니, 차라리 로또를 사겠다"   🍊청약 당첨의 꿈, 기죽이는 어마어마한 경쟁률  이번주 화제의 뉴스였죠. '10억 로또' 동탄역 디에트르 퍼스티지. 청약 경쟁률이 발표났는데 정말 충격적이었어요. 평균경쟁률 809대1, 역대 사상 최고 경쟁률이 나왔습니다. 지난해 과천 지식정보타운 500대 1 넘는 경쟁률에 충격받았는데 얼마 되지도 않아 이번에는 동탄 아파트의 어마어마한 경쟁률에 '깜놀'하면서 마음이 복잡해졌습니다. 오늘은 매부리와 함께 사상 최고 경쟁률을 기록한 동탄역 디에트르 청약, 그 충격파의 의미에 대해서 생각해보는 시간을 갖도록 해요.    🍋청약은 진짜 기회일까? 희망고문일까?  청약은 무주택 실수요자분들에게 내집마련의 꿈이자 기회입니다. 그래서 많은 분들이 착실하게 저축하시면서 청약을 준비하세요. 그런데 지난해 과천지식정보타운 분양부터 이번 동탄역 디에트르까지 청약 광풍이 이어지면서 청약을 포기하는 분들도 늘고 있습니다. 어마어마한 경쟁률은 청약에 도전하는 꿈을 주눅들게 하는데요.    분양가상한제가 적용된 공공택지 민간분양 과천 지식정보타운 3개 단지는 400~500대1 경쟁률로 마감했고요. 지난 1월 분양했죠, 시세 15억원이 넘는 위례에서 7억~9억원 수준에 분양해 '반값 아파트'로 주목받은 '위례자이더시티'는 617대1로 또한번 최고 경쟁률을 넘어섰습니다. 그리고 이번에 공급된 동탄역 디에트르는 '반값'보다도 더 저렴하게 나왔죠. 인근 '반도유보라아이비파크7.0' 전용 86㎡는 최근 14억7500만원에 거래되고 있는데, 전용면적 84㎡ 분양가가 4억8800만원이었습니다. 그결과 저렴한 분양가와 큰 시세차익에 24만명이 몰렸습니다.😩     🍉청약, 로또인줄 알면서 포기하는 이유는 아직 당첨자는 나오지 않았지만 당첨 커트라인에 대해서 '역대급'이 될 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 예를 들어 신혼부부 특별공급의 경우, 1순위 신청자들 중에서 자녀 수 순으로 당첨을 가린 후, 자녀 수가 같으면 추첨을 하는 방식인데요. 통산 신혼부부 특별공급은 2자녀 부부들 간 경쟁이었는데, 이번에는 "세 자녀는 돼야 안정권"이라는 얘기가 나옵니다.    가점으로 경쟁하는 전용 84㎡는 "60점대는 명함도 못 내민다"이라는 얘기가 나오고 있어요. 자녀가 둘인 4인 가족 만점자의 최대 점수가 69점인데 사실 서울의 인기 아파트는 당점 커트라인이 70점대를 넘어가고, 만점자도 나오는 상황입니다. 실제로 2021년 서울 청약 평균 당첨 가점은 64.9점(부동산114)입니다. 2017년만해도 당첨 가점은 45.5점이었어요. 4년전만해도 50점대라면 '안정권'이었지만 지금은 60점대도 '불안한' 상황이라는 얘기죠.    사실 이쯤되면 착실히 점수 쌓아오면서 기다린 분들은 '현타'가 옵니다. 4인가족의 경우 무주택기간, 청약통장 가입기간 만점을 채워도 청약 당점 커트라인이 70점대를 넘어버리면 당첨은 꿈도 못꾸죠. 수도권, 입지 좋은 곳의 새 아파트에 살기위해서 몇십년간 기다려왔는데 청약 당첨의 문은 자꾸만 높아져갑니다.    "올겨울이 돼야 (청약점수가) 겨우 50점인데, 60점이 될 때쯤 경쟁률이 '1000대1' 넘는 거 아닌가요? 분양가는 계속 오르고 청약은 더 힘들고 저는 이제 청약을 포기합니다."(50대 A씨)   이러한 사정때문에 청약을 포기하는 사람들도 생기고 있습니다. 1주택을 갖고 추첨제를 노리는 것은 다소 안전합니다. 청약에 떨어져도 소유한 집이 있기 때문입니다. 그런데 무주택인 상황에서 가점을 가지고 착실하게 점수를 쌓아오던 실수요자들은 청약 당첨이 불발되면 퇴로를 찾기 어렵습니다. 그사이 집값은 몇배나 뛰어버리니까 구축을 매수하기에도 버거운 상황이되죠.    "가점 40점대로 청약 준비하다가 아무래도 힘들것 같아서 3년전에 수도권 구축 아파트 매수했습니다. 20년 모은 피같은 돈보다 3년 아파트 상승이 더 빠르더군요. 청약 포기한거 후회 안합니다." (50대, B씨)   왜냐하면 청약을 기다리는 동안 집값이 뛰고, 전셋값이 오르고, 주거안정에 대한 불안감도 커집니다. 이러한 모든 위험을 감수하고 청약을 기다렸는데 끝끝내 청약이 당첨되지 않는다면, 청약의 당첨 확률이 떨어져간다면 그 기회비용에 대한 상실감이 더욱 클 것이기 때문입니다. 그래서 청약 당첨에 대한 확신, 확실한 점수가 보장된다면 청약은 '정답'이 될수 있습니다. 그러나 추첨만 기다리는 전략은 위험할수 있다는 설명입니다. (물론 3기신도시 사전청약 물량이 있습니다만, 이부분은 따로 한번 짚겠습니다.)   "가점이 높다면 청약이 내 집마련의 가장 좋은 기회죠. 하지만 가점이 낮다면 청약만 놓고 보기보다는  분양권 매수, (구축)매수 등  폭넓게 다양한 선택지를 갖고 생각해보셨으면 합니다."(심교언 건국대 부동산학과 교수)   동탄역 디에트르 퍼스티지 투시도👆     🍇청약받기 더욱 힘들어지는 상황  갈수록 조여오는 대출규제와 높아지는 분양가도 부담입니다. 내 가점이 높아지는 속도보다 분양가가 더 빨리 오르고 대출 규제는 더 강화되고 있습니다.    청약 조건이 되는데도 대출이 안 나올 것이 두려워 청약을 포기한 사람들도 있습니다. 아파트 입주 때 시세가 15억원을 초과하면 주택담보대출이 불가하기 때문입니다.    "입주 때 대출이 하나도 안 나오면 계약금을 날리게 됩니다. 서민은 청약을 포기할 수밖에 없어요"(40대, C씨)   실제로 시세보다 저렴하게 분양한 과천 지식정보타운,  고덕강일 제일풍경채, 동탄역 디에트르 퍼스티지 등은 입주때는 시세 15억원이 초과돼서 주택담보대출이 하나도 안나올 가능성도 있습니다. 이미 주변 시세는 15억원에 근접하거나 뛰어넘어서 2~3년뒤 입주때 충분히 '대출불가선'에 도달할 수 있죠.    "설마 은행에서 대출을 거절하겠냐"며 묻지마 청약을 한 분들도 있지만, 감정평가업계에 따르면 신축 아파트는 최근 거래가 없기 때문에 주변 시세의 80~90%로 감정평가를 합니다. 그렇기 때문에 15억원 초과로 인한 대출 거절은 충분히 고려해야할 리스크입니다. 그때가서 대출이 안나와서, 잔금을 치룰수 없어 계약금을 버리고 내집을 포기해야할 상황이 올수도 있습니다. 이제는 분양가상한제 적용된 주택은 최대 5년 실거주까지 해야합니다. 전세도 못놓지요.    "요즘 서울 웬만한 신축이 다 15억원이 넘는데, 저렇게 15억 초과 대출 규정을 만들어놓으면 현금부자만 청약 받으라는 것인가요? 저렴한 가격에 내집마련을 할수 있도록 하는게 청약제도인데, 대출로 막아버리는게 정당한가요? "    이번 동탄역 디에트르 청약을 포기한 40대 부부의 하소연에 공감을 하게 됩니다.    🍈DSR규제로 더욱더 대출 힘들어집니다 15억 이내 아파트여도 분양받기 어렵습니다. 바로 DSR 규제 때문입니다. 오는 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용됩니다. 이번에 대책이 발표나기 이전에 계약한 아파트에 대해서는 정부가 강화된 DSR 규정을 적용하지 않는 쪽으로 검토하는 중입니다. 그러나 최근에 분양하는 아파트들은 웬만하면 DSR 규정에 걸릴 것입니다.    입주때 시세 6억원을 초과하면 DSR 40%가 적용되고, 2023년 7월부터는 대출금 1억원 이상 가진 차주라면 어떠한 대출을 받든 DSR 40%가 적용됩니다. 과거에는 (수도권) LTV 40% 한도만 맞추면 됐는데, 이제는 LTV 40% 한도내에도 소득대비 DSR 40%가 초과되면 대출 한도액이 줄어드는 것입니다. (지난번 매부리 뉴스레터 💌)   🍍이번기회에 동탄에 살고 싶다면   "청약 알아보시다가 매수로 돌아서신 분들 많아요. 요즘 연락 많이 옵니다." (동탄 J중개업소 관계자)    큰 분양장이 끝난후 대장 단지 중심으로 신고가 랠리가 이어지는 것은 분양 시장의 '룰'입니다. 청약 결과에 낙심한 실수요자들이 구축이라도 잡자며 인근을 매수하는 것인데요. 지난해 과천 지식정보타운 분양 이후 안양, 과천, 의왕쪽 매수 수요가 폭발한 것이 한 사례입니다. 당시 과천 지정타 3개 단지 청약자 발표가 끝난후 안양 호계동 대단지 아파트 어바인퍼스트는 매물 10여건이 순식간에 소진됐습니다.   동탄도 같은 공식이 되풀이 될지 주목됩니다. 이번에도 확실히 동탄역 디에트르 청약을 계기로 동탄의 입지적 가치가 다시한번 주목받고 있습니다.       3기신도시, 둔촌 주공 등 아직 기대할만한 청약 단지는 많이 있어요.  가점이 자신없으신분들은 특별공급이나 추첨제 물량, 구축 매수 등 다양한 전략을 준비하셨으면 좋겠어요.       아직 동탄역 디에트르 당첨자 발표는 안났어요. 우리 매부리 구독자님들 중에 꼭 당첨자가 나왔으면 좋겠어요.  좋은소식 있으면 매부리에 꼭 알려주세요 😄   흙속의 진주, 노량진 뉴타운 어디가 제일 좋아요?   🍏왜 노타운 뉴량진을 주목하나요? 부동산업계에서는 서울 재개발 3대장으로 대개 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 흑석뉴타운을 꼽습니다. 하지만 이들 못지않게 사업성이 좋다고 평가받는 재개발 지역이 바로 노량진뉴타운입니다. 앞에서 꼽은 세 군데보다 화려함은 덜하지만 내실이 탄탄해 '흙 속의 진주'라고 할수 있습니다.     동작구 노량진뉴타운 8개 구역이 모두 조합 설립을 마쳤고 이 중 7개 구역은 관리처분인가를 받았거나 관리처분을 준비하며 사업을 진척시키고 있어요. 재개발 사업에서 관리처분인가 단계 근처까지 진행되면 사업의 '7부 능선'은 넘은거죠. 그만큼 노량진 뉴타운은 천지개벽을 앞두고 있어요.     서울 동작구 노량진·대방동 일대 73만8000㎡ 규모인 노량진뉴타운은 노량진수산물시장과 고시촌, 학원가 등을 중심으로 복잡한 토지 이해관계가 얽히고설켜 개발사업이 좀처럼 속도를 못 냈어요. 그래서  노량진 일대는 수산시장 등 낙후된 이미지 탓에 그동안 주거지로 외면받아왔죠.  하지만 노량진뉴타운 분위기가 바뀐 것은 올해 초부터에요. 올해 1월 말 6구역이 관리처분인가를 받더니 3월에는 2구역이 관리처분인가를 받았어요. 이에 앞서 2월에는 사업 속도가 상대적으로 느렸던 3구역과 5구역이 사업시행인가를 받았고요. 한마디로 현재 뉴타운 중 1구역을 제외하고 모두 본격적인 재개발 신호탄을 의미하는 사업시행인가를 받은 상태라는거죠!    🍎속도 가장 빠른 6구역, 2025년 입주 목표 노량진6구역은 올 상반기 안에 이주를 시작해 내년 초 사업지를 철거하겠다는 목표로 사업을 진행 중입니다. 재개발 과정이 끝나면 노량진6구역은 1499가구 규모 대단지로 탈바꿈해요. 조합원 분양 770가구와 임대 262가구를 제외한 467가구가 이르면 내년쯤 일반에 분양될 예정입니다. GS건설과 SK건설 컨소시엄이 공사를 맡아요.     2구역은 향후 지하 4층~지상 29층 421가구 규모 주상복합 아파트 단지로 탈바꿈합니다. 조합원 분양 111가구와 임대주택 106가구를 제외한 200여 가구가 일반분양 물량으로 나와요. 2구역 조합도 올해 말 이주를 시작할 계획입니다. 개발업계에서는 6구역과 2구역이 이르면 2025년 입주를 완료할 것으로 예상합니다.    4·7·8구역도 관리처분인가를 준비하고 있어요. 4구역(844가구)은 2019년 9월 시공사로 현대건설을 선정했고요. 7구역(576가구)과 8구역(1007가구) 역시 각각 SK건설과 DL이앤씨로 시공사를 정했습니다. 사업시행인가를 최근 받은 3구역(1012가구)과 5구역(727가구)도 올해 안에 시공사를 선정합니다.    🍐노량진 역세권인 1·3구역이 대장  1구역(2992가구)은 현재 건축심의 준비 단계입니다. 노량진뉴타운 8개 구역 중 핵심은 단연 1구역과 3구역이죠. 지하철 1·9호선 노량진역 역세권인 데다 평지에 가깝고요. 이곳은 특히 재개발 과정에서 일부 가구가 한강 조망까지 누릴 수 있게 설계가 가능할 것으로 기대됩니다.    "이들 구역에서 한강에 이르기까지 높은 건물이 별로 없다. 만일 한강 조망까지 가능하다면 장점이 꽤 강력할 것"(김제경 투미부동산 소장)   1구역은 가장 속도가 느리지만 13만2118㎡로 사업 면적이 가장 넓어요. 3구역은 일반분양 비율이 높아 사업성이 좋은 것으로 손꼽히며 노량진초등학교를 품고 있습니다.        🍊프리미엄 현금 10~11억 올라  2구역과 4구역은 지하철 7호선 장승배기역 역세권입니다. 동작구 종합행정타운이 장승배기역 근처에 들어설 예정이어서 개발 기대감도 큽니다. 2구역은 역세권 밀도계획이 적용돼 용적률 398%와 건폐율 43%가 적용됩니다. 전체 노량진뉴타운 지역 중 조합원 비율이 가장 낮은 곳이기도 합니다.    사업이 이처럼 탄력을 받으면서 노량진뉴타운 내 단독·다가구 주택 몸값도 상당히 올라왔습니다. 인근 공인중개사무소에 따르면 6구역에서 전용 84㎡ 아파트를 받을 수 있는 빌라 웃돈(프리미엄)이 10억~11억원에 육박합니다. 3구역 역시 사업시행인가가 난 이후 웃돈이 10억원대까지 치솟았어요. 현재 노량진뉴타운 8개 구역 웃돈은 최소 8억~9억원을 넘어서고 있습니다.    그렇다면, 이 가격은 비싼 것일까요?  인근 흑석뉴타운 전용 84㎡ 시세가 20억원을 넘었어요. 흑석뉴타운 대장주인 아크로리버하임 전용 84㎡는 올 1월 21억2000만원에 거래됐습니다. 노량진뉴타운 서쪽에 위치한 신길뉴타운 전용84㎡ 시세도 16억~17억원에 형성돼 있어요.   "노량진뉴타운 입지가 흑석뉴타운보다 크게 떨어지지 않는다. 흑석부터 노량진, 신길로 이어지는 블록이 서울 서남권 핵심 주거단지로 떠오를 것"( 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원)   노량진뉴타운은 8개 구역 중 7곳이 8부 능선을 넘은 만큼 수년 내 분양·입주할 확률이 높아요. 다만 요즘 여느 재개발 구역이 그렇듯 노량진뉴타운에 투자하려면 넉넉한 현금이 필요합니다. 전세를 끼고 매입하더라도 워낙 노후된 주택이어서 전셋값이 높지 않아요. 매물 권리가액은 물론 10억원을 훌쩍 넘는 웃돈을 사실상 100% 현금으로 충당할 각오를 해야 한다는 얘기지요. 또 사업시행인가를 받은 재개발 구역은 관리처분인가를 받으면 조합원 지위 양도가 제한된다는 점도 유념해야 합니다.     "노량진뉴타운이 완성만 된다면 폭발력이 만만치 않을 것입니다.  광화문 강남 여의도 등 이른바 3개 도심 접근성이 모두 좋아요."   (손동우 부동산 전문기자, son) 💗재테크 의욕 뿜뿜 명언💚 진정 부유해지고 싶다면 소유하고 있는 돈이 돈을 벌어다 줄수 있도록 하라. <미국 석유 사업가 존 데이비슨 록펠러 >