대출 한도 모르고 집샀다가 낭패봅니다, DSR 전면 시행

 

👉주목! DSR 규제 전면 시행     안녕하세요 매부리 구독자님들!😍 매부리에요 😘  이달은 어버이날, 가정의달이죠. 싱그러운 5월을 맞아 오늘 매부리는 분홍색 편지지를 사용해봤어요. 예쁘게 봐주세요💗   정부가 지난주에 건전한 가계부채 관리를 위해서 DSR 규제를 전면적으로 확대하겠다고 밝혔죠. 소득대비 원리금 상환 비율을 뜻하는 DSR을 현재는 일부 사람들만 40%로 규제하고 있는데, 앞으로 대출 1억원이 넘는다면 DSR 40%를 적용한다는 내용이에요.    이게 굉장히 파급력이 큰 대출 규제인데요. 신용대출, 주택담보대출, 오피스텔 대출을 다 합쳐서 이 대출의 원리금 상환액을 소득과 비교해서  그 한도내에서 허용하기때문에 대출 가능액이 확 줄어들게됩니다.    💎이런분들이라면 꼭 오늘 레터 읽어주세요  주택담보대출, 신용대출을 받고 있다면 대출을 받아야한다면 주택 혹은 오피스텔, 토지 등 자산 매수를 하려한다면 주택 혹은 오피스텔 분양권이 있다면    이번 정부가 발표한 DSR 전면 시행 규제는 <앞으로 소득만큼만 대출을 해줄테니, 그 이상 대출을 일으킬 생각은 하지마라> 이런 메시지입니다. 그렇기 때문에 현재 대출을 받고 있거나, 대출을 받으실분들은 나의 소득 대비 대출한도를 정확히 파악하셔야 정확한 자금계획을 세울수 있어요.    DSR 계산 복잡하고 어려워보이지만, 저와함께 천천히 배워봐요. 😘   신용대출 많이 받으면, 집 사기 어려운 이유      🍏DSR이 뭐에요? DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율을 말해요. 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 그러니까 DSR이 0%에 가까우면 빚이 거의 없다는 얘기고, 100%에 가깝다면 번 돈을 원리금을 상환하는 데 쓴다는 얘기겠죠. 👉나의 DSR 계산하기    DSR은 이자만으로 상환 능력을 따지는 총부채상환비율(DTI)보다 훨씬 강력한 규제입니다. 이때문에 DSR 규제는 일부에만 적용됐어요.    현재까지는 투기지역·투기과열지구 9억 원 초과 주택담보대출을 받거나 연소득 8,000만 원 이상인 사람의 1억 원 이상 신용 대출을 받을시에만 DSR 40% 규제가 적용됐습니다. 그러니까 서울에서 9억원 넘는 집을 살때 주택담보대출 LTV 40%한도만 통과하면 되는게 아니라, 동시에 소득대비 원리금 상환 비율(DSR) 40%도 봤던거죠.    반면 비규제지역에서 대출을 받거나, 연소득 8000만원 미만인 사람이 신용대출을 받을때는 조건만 맞으면 대출이 나왔습니다. 이 경우는 DSR 40% 규정을 안봤으니, 소득대비 초과한 금액을 대출을 받아서 레버리지를 일으킬수 있었죠.   🍎대출액이 1억 넘으면 DSR 규제 적용  그런데 앞으로 정부는 이렇게 일부에만 적용된 DSR 40% 규정을 거의 다 확대 적용한다는 거에요. 점진적으로 대상을 확대해서 2023년부터는 주택담보대출, 신용대출 등 가계대출을 다 포함해서 대출 1억원을 초과한다면 DSR 40% 규정을 적용받게 됩니다.    당장, 오는 7월부터 전 규제지역에서 6억원 초과 주택을 살 때, 혹은 1억원 초과 신용 대출을 받을 때 DSR 40%룰을 적용합니다.   즉 내가 수도권에서 7억원짜리 주택을 산다면, 원래는 DSR 40%는 넘겨도 상관없었습니다. 그래서 연소득이 낮더라도 주택담보대출 허용선, 즉 투기과열지구라면 LTV 40% 한도내에서 대출을 받을 수 있었죠. 그런데 이제는 LTV 40%이더라도 DSR 40% 한도 내에서만 대출이 나오기 때문에 소득이 낮다면 받을수 있는 대출이 확 줄어듭니다!!   내년 7월부터는 총 대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40%를 적용합니다.즉 내가 가진 주택담보대출, 신용 대출 등등 전체 대출을 합쳐서 2억원이 넘는 사람은 DSR 40% 한도내에서만 대출이 된다는거고요.   23년 7월부터는 그 금액이 더 줄어서, 총 대출액1억원 초과시 DSR 규제를 적용합니다.   🍐도대체 대출이 얼마나 줄길래? 그러면 실제 대출이 얼마나 줄어드는지 시뮬레이션을 해볼게요. 연소득 5000만원 직장인이 금리 3.5% 마이너스 통장 5000만원을 갖고 있어요. 이사람이 서울에서 8억원짜리 아파트를 사려고 합니다.    이사람이 받을수 있는 주택담보대출액은 현재 기준으로는 LTV 40%인 3억2000만원(금리 2.7%에 30년 만기)입니다. 사실 이사람의 DSR을 계산해보면, 3억2000만원을 빌림으로 해서 DSR이 40%를 넘어요(계산하면 43%가 나옵니다.) 그래도 괜찮습니다. 현재는 DSR 규제를 안하니까요.    그런데 오는 7월부터는 이사람은 DSR 40%한도내에서 대출을 받아야합니다. 그래서 8억아파트를 살 때 가능한 대출이 2억8000으로 줄어듭니다! 즉 4000만원이 줄어드는 것인데, 문제는 이 부족한 돈을 신용대출 받아서도 채울수 없다는거죠. 우리가 아파트 잔금 모자라면 신용대출 받아서 채우기도 했는데요, 앞으로 모든 대출을 DSR 40% 한도내에서 관리하기때문에 부족한 자금은 신용대출로도 채울수 없게되는것이죠!    👆정부는 DSR 규제를 확대 시행합니다. 오는 7월부터는 전규제지역 6억초과 주택, 혹은 1억원 초과 신용대출일 경우 적용됩니다. 내년 7월부터는 총대출액 2억원 초과시 적용됩니다. 23년7월부터는 총 대출액 1억원이 넘으면 적용됩니다.        🍊신용대출 있다면 DSR 한도 꼭 확인하세요 특히 신용대출 있다면 DSR 한도는 꼭 유의해야합니다. 이번에 정부는 DSR 산정시 신용대출 원리금 상환 기간을 단축하도록 했어요. 원리금 상환 기간을 짧게 계산하기 때문에 대출가능액이 더 줄어들게 되거든요.    이게 무슨 말이냐면요, DSR은 연간 원리금 대비 소득비율이라고 했죠?그러니까 소득이 고정적이라면, 연간 원리금이 줄어들수록 DSR이 낮아질겁니다. 그러면 연간원리금이 줄어드는 것은,  같은 금액이면 갚는 기간이 길수록 연간 원리금이 줄겠죠. 반대로 갚는 기간이 짧으면 내야할 원리금이 커지니까 DSR비율도 올라갈 겁니다.   지금까지 신용대출은 우리가 만기가 몇 년이든 은행에서 DSR을 계산할 때 10년으로 잡았습니다.그런데 앞으로 이 기간을 정부가 짧게 잡겠다는거에요. 당장 오는 7월부터 신용대출은 만기는 7년, 내년 7월부터는 5년으로 계산을 한다는 겁니다.    그러면 어떤 차이가 나는지 한번 봐볼게요. 연봉 7000만원인 A씨가 주택담보대출 4억원을 연 3% 금리에 30년 만기로 대출받았어요. 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 한도를 지키면 A씨는 현재는 신용대출을 연 4% 금리로 6400만원까지 받을 수 있습니다. 이때 신용대출 만기는 10년으로 계산했어요.    그러나 똑같은 조건이어도 신용대출 만기가 7년이 되면 DSR이 40%가 아니라 43%로 한도초과가 뜹니다. 정부가 오는 7월부터는 신용대출 산정만기를 10년에서 7년으로 줄인다고 했잖아요. 만기 7년으로 계산하면  이사람이 추가로 받을수 있는 신용대출이 4700만원으로 지금보다 1700만원 줄어듭니다.    내년 7월부터는 산정만기가 5년이 돼 연 4% 금리 기준 신용대출 가능금액은 3500만원으로 더 축소되고요.    산술적으로 대출을 10년간 나눠 갚다가 내년 7월부턴 5년간 상환해야 하기 때문에 1년간 원리금이 2배로 늘어나는 구조라고 생각하시면되요. 다른 조건에 변화가 없으면 대출한도가 절반이 되는 이유죠.      🍋오피스텔, 토지 대출도 앞으로 어려워져요  그리고 정말 중요한게 또있습니다. 이제 비주택담보대출도 LTV 70%로 제한되고 DSR 40%가 적용돼요.    그동안 오피스텔, 토지 이런 비주택담보대출은 그동안 이러한 규제가 없었습니다. 그래서 은행에 따라 60~80%까지 LTV가 적용됐고, 어떤 물건은 은행에 따라서 90% 대출을 받을 수 있었죠. 그런데 정부가 5월17일부터 전 금융권에서 최대 비주택담보대출 최대 LTV 70%로 제한합니다.    또한 오는 7월부터는 토지허가구역내 신규 非주담대에 대해서도 LTV 40%가 적용됩니다. 그러니까 예를 들어 토지허가구역인 서울 대치동에서 오피스텔을 매수할때 원래는 담보인정비율 70~80%까지 받을 수 있었는데 앞으로 7월부터는 40%로 제한된다는 얘기에요.     그리고 이러한 비주택담보대출 취급시에도 23월 7월부터는 DSR 40%를 적용합니다.   그동안은 오피스텔이나 토지를 대출 받을때는 별도로 DSR을 보지 않았어요. 그래서 소득대비해서 더 많은 레버리지를 일으킬수 있었습니다. 그런데 오피스텔, 토지도 앞서 얘기한 아파트와 신용대출처럼 동일한 대출로 묶여서 이러한 담보에 대한 대출도 DSR 산정에 적용한다는 얘기죠.    아래 사진👇이 정부가 배포한 보도자료중 일부인데요. 이 표를 보시면 비교가 딱 됩니다. 지금은 DSR 규정을 받지 않는 비주택부분에서 여러차례 대출을 일으킬수 있는데, 앞으로 DSR 40%룰이 적용된 다음부터는 오피스텔, 아파트, 토지 등 모두 동일하게 개인의 대출가능액이 6.75억 내에서 대출이 가능하게 되죠. 즉 이렇게 되면, 과도한 레버리지를 일으켜 여러 채의 오피스텔을 구매하는 행위는 안되겠죠.    비주택담보에도 DSR이 적용되면 총 대출한도가 6.75억으로 줄어듭니다. DSR 규제 전에는 토지는 최대 24억원까지 대출을 받을 수 있었죠.        다시 결론부터 얘기하면  2023년 7월부터 총 대출 1억원초과부터 DSR 40% 적용  신용대출 혹은 주택담보대출 있으면 대출 여력 줄어들고 오피스텔, 토지 등 비주택담보대출도 DSR 적용되기때문에  나의 소득 대비 대출한도를 꼭 파악하셔야합니다.    매부리 구독자님들은  혹시라도 아파트나 오피스텔 대출을 계획중이거나, 분양권을 갖고 계신데 2023년 이후에 잔금대출을 받아야한다면, 이미 신용대출을 받고 있는데 추가로 대출을 받아야한다면 더욱더 이번에 정부가 발표한 DSR 규정을 꼭꼭 살펴보셔서, 대출한도 초과로 대출이 안나와서 곤란해지는 일이 없었으면 해요.    다음은 주요 궁금증에 대한 Q&A 소개할게요    Q. 3억짜리 전세자금대출을 받고 있는데 DSR이 적용되나요? A. 단 전세자금 대출, 예적금 담보대출, 보험계약 대출과 정책 상품(서민금융상품 등), 300만원 미만의 소액 대출은 차주별 DSR을 적용하지 않습니다. DSR 계산할때도 전세자금 대출은 포함되지 않고요, 전세자금 대출을 받으려 할때 DSR 40% 규정은 적용되지 않습니다.    Q. 기존에 이미 1억초과 신용대출을 받았는데, 곧 만기가 됩니다. 연장하려할 때 DSR40% 초과가 될텐데 대출을 다 상환해야하나요? A. 제도 시행 전에 1억원을 초과하는 신용대출을 보유하고 있던 차주가 기존 신용대출의 기한을 연장하는 경우와 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정에는 이번에 발표한 DSR 40% 전면시행 규정이 소급 적용되지 않습니다.    Q. 4월 계약했고 잔금은 7월 예정입니다. DSR 40% 적용되나요? A. 대출 신청일 기준입니다. 대출 신청일이 7월 이후라면 DSR 40% 적용됩니다.   Q. 아파트를 분양받았습니다. 중도금대출을 받아야하는데 중도금대출은 DSR에 포함되나요? A. 중도금대출은 DSR 규제가 적용되지 않습니다.    Q. 분양받은 오피스텔(혹은 아파트)이 2023년 7월 이후 입주여서 그때쯤 잔금대출을 받아야하는데, 바뀐 DSR 40% 규제가 적용되나요? A. (이부분은 아직 금융위 답변이 정해지지 않은 상태입니다. )이전에도 대출 규제 나올 때 매번 나오는 지적입니다. 분양 받은 사람 중 규제 적용 전 대출 신청이 이미 들어간 사람은 구제가 가능할 수 있습니다. 하지만 규제 시행(DSR 확대 적용) 이후 대출 받는 사람에 대해서는 특이 케이스로 인해 피해 있는 경우도 생길 수 있어서 어떻게 할지 아직 논의 중입니다.      Q. 추가로 돈 빌릴 방법은 없나요 A. 주택담보대출, 신용대출 등 가계 대출이 통합적으로 관리되기 때문에 이미 DSR 40%를 넘었다면 추가로 대출을 받기 어렵습니다. 그러나 DSR 산정에서 제외되는 예적금 담보대출, 보험계약 대출은 가능합니다.  DSR 규제가 강화되면서 줄어든 대출 여력의 차이를 예담대와 보험계약대출로 메꿀 수 있습니다. 예·적금액은 95%, 보험계약대출은 해약환급금의 95% 선에서 대출이 가능합니다.    매부리 구독자님들, 오늘 DSR 규제 전면시행을 풀어봤는데 재미있게 읽으셨나요?우리 매부리 구독자님들은 나의 대출 한도가 얼마인지 미리 알아두고, 대출 문제때문에 꼭 피해보시는 일 없었으면 좋겠어요.    나의 DSR 계산은 요 사이트( 👉나의 DSR 계산하기 )참고해보시면 좋아요. 하지만 실제 DSR 계산은 좀더 복잡하기때문에 은행가셔서 꼭 한번 상담받아보셨으면 좋겠어요.    그럼 오늘도 매부리레터 읽어주셔서 감사해요. 또 뵐게요 😍 💗재테크 의욕 뿜뿜 명언💚 당신의 분수에 맞게 가능한한 단순한 생활을 하며 다른 사람의 말은 귀기울여 듣되 판단은 스스로 옳다고 생각하는 방향으로 하라.  <워렌버핏>